C момента становления
Украины на путь демократического развития после развала Советского
Союза, многим гражданам стало непросто ориентироваться в многочисленных
терминах и явлениях, обрушившихся, подобно снежной лавине на головы простых
граждан. Среди прочего оказалась и таинственная аббревиатура ОСМД (объединение
совладельцев многоквартирных домов), которая, с одной стороны, является
привлекательной альтернативой монополии ЖЭКа на право благоустраивать быт
горожан, с другой же – кажется абсолютно неподготовленным для постсоветских
реалий западным явлением.
Попытаемся разобраться в
том, что на сегодняшний день представляют собой украинские ОСМД, какова роль
этих объединений и их председателей во взаимоотношениях общества и государства,
а также насколько защищены права членов ОСМД, и защищены ли вообще?
Итак, для начала, чтобы
разобраться в сути вопроса, необходимо понять его формальную сторону, и, в
случае с ОСМД она состоит в следующем: ОСМД, согласно украинскому законодательству,
(Закон Украины «Об объединении совладельцев многоквартирных домов») является
юридическим лицом, которое может быть создано собственниками жилых и нежилых
помещений в доме любой формы собственности. Цель этого объединения – содействие
эффективному использованию их (жильцов) частной собственности, совместному
управлению общим имуществом и др. Тем же, кто опасается лишиться неделимых прав
на свое жилье с момента вступления в ОСМД нужно сказать, что при создании этого
объединения собственники квартир и других помещений вовсе не лишаются права
собственности. Кроме того, создание ОСМД в отдельно взятом доме вовсе не
предполагает автоматическое членство в этом объединении всех жильцов. Членство
в ОСМД, согласно букве Закона, добровольное. Но, если, по тем или иным
причинам, жилец дома отказывается вступать в ОСМД, тем не менее, он обязан
сотрудничать с этим органом, так как дома требуют разного рода профилактических
работ, капитальных ремонтов и т.д. и ответственность за все эти «мероприятия»
несет на себе именно ОСМД с момента его создания в многоквартирном доме.
Важно отметить также и то, что, согласно
Закону, ОСМД является неприбыльной организацией, а, это значит, что все
средства, которые руководство таких объединений может получать из различных
источников (доходы от хозяйственной деятельности; членские или добровольные
спонсорские взносы) могут быть направлены исключительно на содержание дома и
территории около него. Эта информация специально для тех, кто подозревает
правление ОСМД в определенного рода «нечистоплотности». Кроме того, статус
неприбыльной организации дает право ОСМД на налоговые льготы при уплате налога
на прибыль и на добавочную стоимость.
Однако, как говорилось выше, все это
формальная сторона вопроса. А что же являет собой ОСМД в реальности, так
сказать, на практике украинского быта?
Для того, чтобы ответить на этот глобальный
вопрос, хотелось бы структурировать его на более мелкие, из которых, собственно
и складывается заветное: «Зачем нужно ОСМД?»
1. Почему
вообще возникает необходимость в создании независимого объединения совладельцев
домов?
-
Уровень доверия жителей городов Украины к жилищно-эксплуатационным конторам
(ЖЭК) прямо пропорционален уровню качества услуг, предоставляемых ЖЭКами (своевременный
вывоз мусора, проведение профилактических работ и капитальных ремонтов и т.д.).
В регионах, в которых руководство ЖЭКа недобросовестно выполняет свои прямые
обязательства, количество ОСМД увеличивается с каждым годом. Итак, девизом для
создания ОСМД в Украине можно было бы назвать известную фразу: «Хочешь сделать
хорошо – сделай сам».
2. Почему, не
смотря на всю демократичность принципа ОСМД в Украине не так много подобных
обществ?
-
Ответ может крыться как в юридической необразованности граждан, которые
попросту не имеют представления о наличии альтернативы ЖЭКу, так и в том, что
согласно законодательству, все расходы по ОСМД несут совладельцы (читай,
жильцы). А так, как при создании объединения возникает необходимость содержания
председателя, бухгалтера, охраны, дворника и т.д., то размер квартплаты может
быть существенно увеличен по сравнению с домами, за которые отвечает ЖЭК.
Единственная возможность не повышать квартплату для жильцов дома,
ответственность за который взяло ОСМД – сдача в аренду нежилых помещений дома,
доходы от которой снимут часть финансовой нагрузки с жильцов. Но, так как
далеко не все дома в нашей стране располагают помещениями, которые можно было
бы сдавать в аренду, перспектива поднятия квартплаты отпугивает многих граждан
от идеи объединиться в ОСМД.
3. Как быть,
если среди жильцов дома нет людей с опытом серьезной управленческой работы,
однако качество коммунальных услуг, предоставляемых ЖЭКом, вынуждает отказаться
от него?
- В
случае, если жильцы не вполне готовы в одночасье взять на себя абсолютную
ответственность за домом и окружающей его территорией в формате ОСМД, возможен,
так сказать, «промежуточный вариант». Жильцы дома, для того, чтобы подготовить
себя к роли независимых управленцев совместным имуществом, согласно
законодательству могут организовать домовой комитет, в компетенцию которого
входит общественный контроль за ЖЭКом. Управление же при этом, как и раньше,
остается именно за жилищно-эксплуатационной конторой. Однако, жильцы, решившие
организовать домовой комитет (процедура проста – комитет легализируется путем
уведомления) могут, так сказать «потренироваться» в нелегком деле принятия
коллективных решений затем, чтобы в будущем иметь возможность эффективно
распоряжаться и управлять своим имуществом в рамках ОСМД.
4. Насколько
важна кандидатура председателя ОСМД, если, по сути, такое объединение – орган
коллективного управления и коллективной же ответственности?
-
Несмотря на то, что каждый член ОСМД действительно де-юре является его
совладельцем и соучредителем, де-факто этим объединением руководит избранный
председатель, которого очень трудно контролировать, так как каждый член ОСМД –
никто иной, как миноритарный акционер своеобразного ЗАО, и влияние каждого
отдельного члена – не более, чем его доля в этом «предприятии», а зачастую эта
доля составляет порядка 0,25-0,35%. Таким образом, для того, чтобы повлиять на
решение председателя фактически нужно единогласное решение более чем половины
членов ОСМД/жильцов дома, собрать которых, как показывает практика, бывает
совсем не просто. И это вовсе не минус для ОСМД как формы коллективного
управления домами, а лишь сигнал: к выбору председателя необходимо подходить со
всей ответственностью.
Исходя из всего вышеизложенного, можно
сделать вывод: ОСМД, как и любой другой институт гражданского общества в
современных условиях, требует профессионального подхода, обширных знаний
нормативно-правовых актов страны и практических навыков управления. В случае
же, если, лишь малая часть членов ОСМД обладают надлежащим уровнем подготовки и
образования, всегда существует риск превратить идею эффективного коллективного
управления в практику «председательского диктата». Следовательно, смеем
предположить, что количество существующих и эффективно функционирующих ОСМД в
Украине будет возрастать параллельно как уровню общественного сознания
украинцев, так и их образования.
Тем более, что практика создания ОСМД
(которые в Западной Европе называют «кондоминиумы») давно уже существует в
самых развитых странах. Законодательство Норвегии, Дании, Германии, Голландии,
Чехии и др. просто обязывает жителей многоквартирных домов объединяться в
качестве коллективного собственника многоквартирных домов, так как
муниципальная собственность на жилье, по принципу постсоветских ЖЭКов в
государствах, которые традиционно называют «капиталистическими» не принята.
