хочу сюда!
 

Наталья

37 лет, весы, познакомится с парнем в возрасте 34-40 лет

Заметки с меткой «недвижимость»

Как в Америке покупают и продают недвижимость

 

Основная особенность процесса покупки-продажи недвижимости в США в том, что все его "манипуляции" проходят при непосредственном участии посредников — представителей продавца и покупателя, которых здесь все называют брокерами.

Брокер продавца во время первой встречи заключает с клиентом договор на продажу недвижимости, чаще всего — контракт на эксклюзивное право на продажу (Exclusive Right to Sell). В течение всего срока его действия только этот агент имеет право продать оговоренный в документе объект недвижимости и получить соответствующие комиссионные.

Другой вид договора, который могут заключить брокер и продавец недвижимости, это контракт на эксклюзивное представительство (Exclusive Agency). При таком варианте продавец не обязан платить комиссионные брокеру, если он сам, без помощи своего агента, находит покупателя.

Еще один вид договора — открытый контракт (Open Contract). Продавец заключает его с несколькими брокерами одновременно, комиссионные получает тот из них, кто продаст объект. Такие контракты менее популярны, поскольку в соответствии с существующими правилами не позволяют каждому брокеру поместить информацию о продаже в единую компьютерную базу данных, так называемую Multiple Listing Service (MLS). Через МЛС продается порядка 80% всей жилой недвижимости.

Брокер покупателя также заключает со своим клиентом специальный контракт. В нем оговаривают все пожелания к покупаемому жилью: город или города, в которых будут осуществлять поиск, вид жилья (отдельный дом, квартира, участок земли под застройку), время действия контракта, а также процент комиссионных.

В США на законодательном уровне закреплено следующее требование: если в течение срока действия контракта между покупателем и брокером покупатель купит конкретно оговоренный вид недвижимости в конкретно оговоренном городе, но через другого брокера, то он будет обязан заплатить все комиссионные прежнему брокеру (с которым у него подписан действующий контракт).

Обычно брокер покупателя старается получить комиссионные у продавца, поскольку они уже заложены в оценочную стоимость объекта недвижимости. В этом случае он не может получить их вторично от своего клиента-покупателя. Если же продавец отказывается выдать ему комиссионные, покупатель обязан заплатить своему брокеру первоначально оговоренный процен

Как говорят специалисты «Русской службы недвижимости», размещая в MLS свой объект, эксклюзивный брокер продавца тем самым предлагает его другим брокерам, выступающим от имени покупателей, и готов поделить с ними свои комиссионные в случае заключения сделки.

Продавец платит такому специалисту в среднем 5-6 % от продажной стоимости недвижимости. Каждый эксклюзивный брокер охотно идет на сотрудничество с другими агентами, соглашаясь поделиться половиной своих комиссионных. Дело в том, что в результате значительного оборота продаж, осуществляемых через MLS, он в конечном итоге получает больше комиссионных, чем при продаже личного варианта только своему покупателю.

Чтобы помочь клиенту продать недвижимость за максимальную цену и в кратчайший срок, эксклюзивный брокер не ограничивается размещением в MLS, а дает объявления в местных газетах, на различных сайтах в интернете и рассылает рекламные брошюры. В его обязанности входит также проведение «дня открытых дверей» (Open House), когда любой желающий может посетить выставленный на продажу объект, осмотреть все внутри и задать любые вопросы.

Основной поиск подходящего для покупателя варианта его брокер ведет через ту же базу MLS. Подобрав варианты для своего клиента, он связывается с брокером продавца и договаривается о времени встреч для просмотра. Если один из объектов покупателя устраивает, он через своего брокера делает предложение продавцу (Offer) — только в письменном виде, с указанием продажной цены, времени на проведение технической инспекции, даты подписания контракта купли-продажи, суммы денег, которую покупатель обязуется взять в банке в качестве ипотечного кредита, и даты закрытия сделки.

Когда поступает предложение от покупателя, эксклюзивный брокер помогает продавцу вести торг. При наличии нескольких предложений он, руководствуясь своим профессиональным опытом, подсказывает, какое из них выглядит более серьезно и надежно. Время торговли не ограничено: до тех пор, пока продавец не принял и не подписал предложение покупателя, объект продолжают выставлять на продажу и продавец вправе принимать любые другие предложения от других покупателей.

С момента принятия предложения до момента окончательного получения денег и передачи ключей от нового жилья проходит месяца два-три. За это время проводят техническую инспекцию (только для вторичного рынка), подписывают договор купли-продажи, оформляют ипотечный кредит, проводят юридическую проверку чистоты документов о собственности.

Кстати, приняв предложение покупателя и подписав с ним договор купли-продажи, продавец жилья не имеет юридического права расторгнуть сделку и принять предложение другого покупателя даже в случае, если оно его больше устраивает. При этом покупатель оставляет за собой право отказаться от сделки, если банк откажет ему в ипотечном кредите, и может забрать аванс.

Авансов, как правило, бывает два. Первый (около $1000) вносят при подаче предложения. Если оно принято, покупатель имеет право провести техническую инспекцию покупаемого жилья. Если в доме обнаружены каких-то серьезные недостатки, покупатель может отказаться от покупки и забрать первый аванс или договориться с продавцом об устранении этих недостатков (либо их денежной компенсации). Продавец может принять условия покупателя или отказаться — тогда недвижимость снова выставляют на продажу.

Если вопросы с технической инспекцией решены положительно, стороны подписывают договор (контракт) купли-продажи. Как правило, при этом покупатель и продавец прибегают к услугам своих адвокатов. Затем вносят второй аванс, обычно составляющий 5% от продажной стоимости с учетом первого взноса. Авансы хранятся в банке — на специальном счете агентства недвижимости.

Когда контракт купли-продажи подписан и авансы внесены, начинается процесс оформления ипотечного кредита. Покупатель представляет в банк всю необходимую информацию о себе и своих доходах. Банк в свою очередь направляет оценщика для определения обоснованности продажной цены объекта. Примерно через три-четыре недели с момента начала оформления кредита, если проверка прошла успешно, покупатель получает от банка документ (Commitment Letter), подтверждающий согласие выдать ему конкретную сумму денег в виде ипотечного кредита на конкретный объект недвижимости.

После этого все бумаги передают адвокату, которого для завершения сделки нанимает банк. Адвокат проверяет подлинность документов о собственности продавца, а также наличие или отсутствие предыдущих залогов на продаваемую недвижимость. Затем проводят официальное закрытие сделки в присутствии адвоката, представляющего интересы того банка, который выдает ипотечный кредит, а также происходит передача денег и ключей от жилья. Сделка должна быть зарегистрирована в тот же день в специальном региональном отделе регистрации.

Более подробная информация о недвижмости на сайте 

http://predprenimatei.est.ua

Грабительский налог на недвижимость [2011, Просветительский]

Налог на недвижимость, так же как и на имущество граждан – это просто нахальный грабёж! Налог должен быть ТОЛЬКО на ДОХОД, но никак не на имущество граждан. Это противоречит и Конституции, и здравому смыслу, и справедливости... 



Нынешняя власть готовит введение налога на недвижимость, который очень сильно ударит по карману большую часть населения России. А кто не уплатит этот налог, у того квартиры будут отбираться. Готовится антинародный закон.

Если Вы думаете о своём будущем, и будущем ваших детей, то не дайте навесить на себя финансовый рабский ошейник. Проголосуй против принятия закона на недвижимость на сайте www.nalogam-net.org Расскажите об этом всем, кого Вы знаете. Обсудите со своей семьёй, друзьями, сослуживцами. И решите, как вы лично будете с этим бороться? Потому что, если с этим не бороться, то ничего хорошего из нашей жизни не получится!..

[ Читать дальше ]

Делаем водяной теплый пол

Маленькие советы для большого уюта в вашем доме от city-x Харьков Он-Лайн

Если у Вас есть уже на подряде действующая бригада, делающая общие строительные работы, которая справится с монтажом водоснабжения, то предлагаем следующий порядок действий по установке теплого водяного пола:

  1. Делаем проект теплых водяных полов для Вашего дома.
  2. Находим оборудование для установки водяного теплого пола. 
  3. Проверяем системы водяного теплого пола.
  4. Запуск системы водяного теплого пола.

Технология монтажа водяных теплых полов

Существует две системы производства монтажа теплого пола водяного: Бетонная и Настильная системы.

Бетонная система водяного теплого пола  – это самая распространенная на сегодняшний день система водяного тёплого пола, трубы контуров теплого пола водяного заливаются бетоном и дополнительных распределителей тепла не требуется.

Технология производства монтажа водяных теплых полов для бетонных систем включает следующие этапы:

  • Деление помещения на участки
  • Покрытие основания (почва) теплоизоляционным слоем
  • Укладка арматурной сетки и производство монтажа труб (контуров)
  • Опрессовка системы отопления и заливка бетонной стяжки
  • Чистовое покрытие

На первом этапе монтажа теплого пола водяного, производится деление помещений на участки(поля). Количество участков зависит от площади помещения и его геометрии. Максимальная площадь участка составляет 40 м2 при отношении сторон не менее 1 : 2. Обязательность создания таких участков вызвана температурными расширениями стяжки, которые безусловно нужно компенсировать, а встречном случае произойдет ее растрескивание.

На втором этапе монтажа теплого пола водяного, на заблаговременное очищенное основание укладывается теплоизоляционный слой. Его основное назначение – препятствие тепловым потерям вниз. Тепло должно идти вверх, в обогреваемое помещение. Может выполняться из любых материалов, разрешенных в строительстве в качестве теплоизоляционного слоя для применения в конструкции пола. Наиболее распространенным теплоизоляционным материалом в современном строительстве является полистирол (пенопласт) и пеноплекс. Укладка теплоизоляционного слоя производиться плотностью не менее 35кг/м, а толщина слоя должна быть 30- 150мм в зависимости от теплопотерь пола и теплового режима помещения. По периметру помещения укладывается демпферная (рантовая) лента, служащая для компенсации теплового расширения бетонной стяжки. За тем расстилается полиэтиленовая пленка по всей площади всех участков.

На третьем этапе монтажа теплого пола водяного,  укладывают арматурную сетку (как правило, 150х150мм, пруток 4-5мм) под контр трубы. При двойном армировании может дополнительно укладываться слой арм. сетки по верх труб теплого пола. За тем производиться монтаж труб  в зависимости от проектного решения выбирается шаг укладки (75-300мм) и схема укладки труб контуров. Труба крепиться с помощью пластиковых хомутов, местах компенсационных швов на тепловую трубу надевается защитная гофрированная – труба для теплоизоляции и наружных механических повреждений. Существует несколько схем укладки трубы с образованием рабочей (греющей) петли. Это змейка, двойная змейка (или "меандр"), спираль и спираль со смещенным центром. При производстве монтажа петли в форме змейка подачу горячей воды идет со стороны наружной стены, рядом с  которой теплопотери выше, чем в центре помещения. У такого контура неравномерное распределение тепла. Для того чтобы это исправить, необходимо монтировать петли в виде двойной змейки или спирали. Области вблизи наружных стен здания называют граничными зонами. Здесь рекомендуется уменьшать шаг укладки трубы, для того чтобы компенсировать потери тепла. Шаг укладки является расчетной величиной, но в любом случае не должен превышать 300мм - в противном случае возникнет неравномерный нагрев поверхности пола с появлением теплых и холодных полос. Чтобы "температурная зебра" не воспринималась ногой человека, максимальный перепад температуры по длине стопы не должен превышать 4°С. Это все показатели рассчитываются в проекте напольно-водяного отопления.

Расход трубы на 1 м2 поверхности пола при шаге 20 см составляет приблизительно 5 пог. м. В связи с тем что из-за гидравлических потерь в контуре петли длиной более 100 м укладывать не рекомендуется, несложно подсчитать, что при шаге укладки 20 см можно будет уложить трубу на площади 20 м2. Участки большей площади необходимо обогревать несколькими петлями, каждая из которых, в свою очередь, подключается к распределительному коллектору. При водяных теплых полах, в отличие от электрических, необязательно учитывать расположение мебели. Дело в том, что электрический кабель под мебелью может перегреться и выйти из строя, трубы с теплоносителем этого опасного недостатка лишены.

На четвертом этапе монтажа теплого водяного пола, после монтажа труб(контуров) производят опрессовку системы отопления – это гидравлическое испытание систем трубопроводов, котлов и сосудов на герметичность. Опрессовка систем отопления – это обязательное мероприятие, которое проводится после осуществления монтажных работ, она позволяет убедиться в отсутствие повреждений трубы, которые могут быть получены при параллельных работах по ремонту помещения, элементарно могут ее пробить или уронить на нее что-нибудь тяжелое…  Опрессовка производится непосредственно перед заливкой бетонной стяжки. Заливка бетонной стяжки производится при комнатной температуре, при этом система находится, как правило под давлением 3-4 бар в течение 24 часов. Рекомендуется оставлять систему отопления под давлением до завершения всех монтажных работ теплого пола.

Бетонная стяжка в системе теплого водяного пола является теплораспределительным материалом.  Для производства бетонной стяжки обычно применяют цементно-песчаный раствор или пескобетон, рекомендуемая марка бетона не ниже М-300(В-22,5). Толщина стяжки водяного теплого пола должна быть не менее 30мм над трубой. При толщине стяжки более 150мм требуется отдельные расчеты теплового режима отопительной панели с вводом специальных поправочных коэффициентов.

Для справки: вес 1 кв.м. стяжки при толщине 50 мм составляет 250-300 кг.

Включать систему можно только после полного "созревания" раствора (для составов на основе цемента этот процесс занимает не менее 28 дней). И лишь после того как раствор полностью наберет прочность, следует постепенно и плавно повышать температуру воды в системе - с постепенным выходом на рабочий режим в течение трех суток.

На заключительном этапе чистовое покрытие, укладывается поверх бетонной стяжки. Особого внимания заслуживает материал который должен обладать коэффициентом сопротивления теплопередаче не более 0,15 м2• К/Вт. С керамической плитой и другими подобными материалами никаких проблем не возникнет, а материалы как паркет, ковровые и эластичные покрытия должны иметь специальные обозначения, предназначенные для систем напольного отопления.

Если применение бетонной системы (песчано-цементная стяжка) не приемлемо, в связи с ограничением высоты помещений, мокрым процессом,  критичными сроками работ и/или недопустимо существенное увеличение нагрузки на перекрытие, тут поможет настильная система.

Настильная система водяного теплого пола - основным отличием настильных систем от бетонных, является отсутствие мокрого процесса, что существенно сокращает время на монтаж и обеспечивает немедленную готовность системы к эксплуатации после монтажа. Настильные системы подходят для любых типов зданий (несущих конструкций), в том числе и для деревянных домов. Настильная система в свою очередь делится на две системы; полистирольная и деревянная.

Полистирольная система водяного теплого пола - самая легкая (по весу) на сегодняшний день система. Основу системы составляют полистирольные плиты 30х300х1000 с пазами (прямые и поворотные), в которые вкладываются алюминиевые теплораспределительные пластины. Для равномерного распределения тепла от труб по всей поверхности пола в настильных системах применяются алюминиевые пластины для шага укладки 150 и 300 мм. Они представляют собой металлические пластины с пазом для тепловой трубы, выполненные из алюминия 0.5(0.4)х270(130)х1200мм. Пластины имеют специальный профиль для плотного прилегания к трубе. Алюминиевые пластины укладываются (без приклеивания) в полистирольные плиты с пазами. На плиты настильного пола укладывается «чистовое» напольное покрытие. Паркет (обычный или ламинированный) толщиной 9-22 мм укладывается непосредственно на алюминиевые пластины через влагопоглощающую прокладку из картона или вспененного полиэтилена. При использовании линолеумного покрытия, керамической плитки или плитки ПВХ следует сначала на алюминиевые пластины положить плиту ГВЛВ (элементы пола) толщиной не менее 10-ти мм.

Компоненты полистирольной системы отопления:

  • основание (почва) пола
  • полиэтиленовая пленка
  • пенополистирольные плиты с пазами для труб, служат для предотвращения потерь тепла вниз
  • труба для систем водяного теплого пола
  • алюминиевые теплораспределительные пластины
  • слой ГВЛ (гипсо-волоконный лист, влагостойкий) или многослойной фанеры

Достойные внимания свойства полистирольной системы:

    • Отсутствует мокрый процесс, в отличие от бетонных систем
    • Система готова к эксплуатации сразу по окончанию монтажа
    • Минимальная высота системы 50 мм
    • Нагрузка до 30 кг/м

Монтаж полистирольной системы водяного теплого пола

1. Основание пола тщательно очищается от мусора и грубых неровностей, и если необходимо, выравнивается при помощи заливки бетона или жидким полом.

2. На подготовленное основание пола производится укладка полистирольных плит с пазами для тепловой трубы. Укладка пластин из полистирола производится по принципу мозаики и строго по проекту, это позволяет впоследствии избежать эффектов выпуклости и вогнутости напольного покрытия. Шаг укладки тепловой трубы также рассчитывается на стадии проектирования исходя из многочисленных факторов, таких как общие теплопотери здания, наличие и размер оконных проемов, этажности здания и т.д. Суммарная толщина теплоизоляционного слоя (дополнительный полистирол + полистирол настильной системы) должна соответствовать расчетному термическому сопротивлению, рассчитываемому в ходе проектирования для данного объекта и как правило составляет 40-80мм.

3. Укладка пластин также производится согласно проекту в пазы полистирольных плит. Для равномерного нагревания всей поверхности пола теплораспределительными пластинами должно быть покрыто не менее 80% площади.

4. Далее на алюминиевые пластины ложится так называемая подложка из вспененного полиэтилена или картона, она позволяет сгладить неровности, образовавшиеся между участками занятыми пластинами и свободными от них.

5. И наконец, заканчивает данную систему слой ГВЛ или многослойной фанеры, на которую в, последствии, и ложится чистовое покрытие.

Данная система теплого водяного пола является универсальной и может монтироваться как на бетонное основание, так и на дощатый пол, уложенный на деревянные лаги.

 Деревянная система водяного теплого пол

Существует два типа деревянной настильной системы:

  • деревянная система модульного типа
  • деревянная система реечного типа

Универсальным свойством для обоих типов является то, что они применяются, в основном, при строительстве деревянных (щитовых) домов, т.е. системы укладываются непосредственно на деревянные лаги или на черновой пол. Главное различие между двумя типами деревянной системы: в модульном типе используются готовые элементы (модули) из ДСП 22 мм с уже фрезерованными каналами для пластин и труб теплого водяного пола, а в реечном типе теплопроводные пластины и трубы контуров теплого пола укладываются между полосами ДСП или досками.

Деревянная система водяного теплого пола модульного типа

1. Полосы ДСП толщиной 22 мм, основное их назначение - фиксация алюминиевых пластин и создание жесткой поверхности. Теплоизолятор в данной конструкции пола должен быть предусмотрен в перекрытии.

  • Полосы ДСП укладываются строго в соответствии с проектом системы отопления "водяной теплый пол", с промежутком 20 мм.

В соответствии с конкретным шагом укладки трубы (шириной алюминиевых пластин) используются полосы ДСП шириной 130, 180, и 280 мм.

2. Алюминиевые пластины. Пластина является теплосъемным и теплораспределительным элементом в настильной системе и имеет специальный профиль, благодаря которому пластина плотно прилегает к тепловой трубе и теплопередача производиться более эффективно. Монтируются в промежутки между полосами ДСП.

  • Используются алюминиевые пластины шириной 150, 200 и 300 мм  

3. Труба водяного теплого пола. Защелкивается в специальные пазы алюминиевых пластин.

4. Один слой ГВЛВ (гипсо-волокнистый лист, влагостойкий). ГВЛВ служит для  создания ровной поверхности на алюминиевых пластинах и ДСП.

  • В случае использования в качестве чистового покрытия паркета или ламината допускается не использовать ГВЛ, укладывать чистовой покрытие непосредственно на алюминиевые пластины.  

Деревянная система водяного теплого пола реечного типа

В отличие от деревянной системы модульного типа, используются не готовые элементы (модули) с пазами, а пазы формируются путем укладки полос (досок) толщиной не менее 28мм с расстоянием (разбежкой) 20мм между ними. Система монтируется непосредственно на лаги (балки перекрытия) с максимальным шагом между лагами 600мм (300мм при использовании керамической плитки). Теплоизоляционный слой (минеральная или базальтовая вата, полистирол и т.п.) укладывается между лагами. В деревянной системе реечного типа теплоизоляционный слой гораздо тоньше, поэтому его целесообразно монтировать например на втором этаже 2х этажного коттеджа.

Применяются теплораспределительные алюминиевые пластины для шага укладки 150, 200 и 300 мм. В зонах наибольших теплопотерь (внешние стены, большое остекление и т.п.) применяется, как правило, шаг 150мм.

Для каждого объекта делается проект с расчетом нагрузки на систему водяного отопления, с указанием выбора шага укладки контуров водяного теплого пола, количества контуров, размещения распределительных коллекторов и автоматики, с таблицей балансировки и настройки контуров и системы в целом.

Иваново против налога на недвижимость

Любовь Таланова, 22 октября 2011

Мошеннический налог на имущество и недвижимость граждан, установленный демократами сразу же после захвата власти, не имеет права на существование. Собственность не может облагаться налогом! Налоги можно брать только с доходов...



15 октября 2011 года в городе Иваново большинство граждан впервые узнало о том, что в Государственной Думе РФ готовится проект грабительского Закона о налоге на недвижимость, который противоречит Конституции РФ. Те, кто начал просыпаться и преодолевать свой страх, поставили подписи против принятия этого Закона.

Государственная Дума РФ уже давно работает над законом «О налоге на недвижимость» (проект Федерального Закона № 51763-4 «О внесении изменений в часть вторую Налогового Кодекса Российской Федерации и некоторые другие законодательные акты Российской Федерации»). После выборов Президента, начиная с 2012 года, мы будем платить налоги на свою собственную недвижимость, исходя из её рыночной стоимости, и этот налог в десятки раз будет превосходить тот, который мы платим сейчас со стоимости, установленной Бюро Технической Инвентаризации (БТИ).

[ Читать дальше ]

Первый пикет против налога в Перми

Артём Курочкин, 25 сентября 2011

В сентябре в Перми был проведён первый пикет против налога на недвижимость. Граждане, понявшие незаконность этого налога, громко выражают властям своё недовольство этим мошенничеством, требуют соблюдать законность и порядок... 



Налог на недвижимость, так же, как и на имущество граждан, – это безпрецедентный, нахальный грабёж всего населения России! Налог должен быть только на доход, но никак не на имущество граждан. Это противоречит и Конституции, и здравому смыслу, и справедливости...

В Государственной Думе РФ уже давно уже идёт работа над законом «О налоге на недвижимость» (проект Федерального Закона № 51763-4 «О внесении изменений в часть вторую Налогового Кодекса Российской Федерации и некоторые другие законодательные акты Российской Федерации»). И вот итог этой работы – после президентских выборов 2012 года платить налоги на свою недвижимость мы будем, исходя из её рыночной – спекулятивной – стоимости.

[ Читать дальше ]

Сегодня - собственник квартиры, завтра - БОМЖ

В субботу 06 августа на Пионерской площади прошёл пикет против введения на территории России налога на недвижимость. Во время проведения акции протеста, организованной участниками «Русского Общественного Движения Возрождение. Золотой Век», всем небезразличным жителям и гостям Санкт-Петербурга разъяснялось, чем грозит утверждение данного законопроекта.



---
Смотреть видео Онлайн
---

Как и следовало ожидать, многие прохожие поддерживали нас, с негодованием говорили о прогнивших системах законодательной и исполнительной власти в России. В очередной раз подтвердились наши предположения о том, что часть наших сограждан до сих пор не в состоянии осознать полномасштабность развязанной против населения войны. Эта война в частности ведётся информационными методами. Некоторые всё ещё предпочитают оставаться с краю, но теперь, когда приходится противостоять всё более изощрённым способам и средствам измора, уже попросту не получается находиться в стороне.

Признаки полного порабощения

Уже давно в нашем «демократическом» обществе не стихают дебаты в отношении введения «налога на роскошь», существующего во многих «цивилизованных странах» (вот на какие примеры уж точно следовало бы равняться!), но никак не могут найти поддержки среди народных избранников. Пораздумав над тем, как можно выйти из сложившейся напряжённости между большей частью нищих и меньшей частью сверхбогатых граждан РФ, чиновники решили, что отличной заменой введения «налог на роскошь» может стать новый налог на недвижимость. Получается, что высокопоставленные «кровососы» всех мастей извратили суть перераспределения налогового бремени, которое предусматривает относительное выравнивание доходов между сверхбогатыми и сверхбедными гражданами РФ, сделав всё наоборот. И это понятно: зачем облагать налогами себя любимых и своих родных, если можно содрать три шкуры с «безмолвного стада». Учитывая громаднейшую пропасть в доходах между различными «классами» и «слоями» населения, получаем отнюдь не радужные перспективы введения налога на недвижимость: в абсолютном отношении пострадают именно малоимущие граждане. Если называть вещи своими именами, то эти люди окажутся в ещё большем рабстве.
[ Читать дальше ]

Россиян хотят сделать бомжами

Алексей Кулагин, 30 июня 2010

Паразитическая система продолжает проводить геноцид собственного народа. Если мы с вами в очередной раз промолчим, не станем активно протестовать, то очень скоро большинству семей со средним достатком придётся жить в лачугах...



Власть в очередной раз показывает, что все разговоры о борьбе с катастрофической демографической ситуацией и бедностью в стране, действительно являются лишь пустыми разговорами и способом отвлечь внимание возмущённого народа от своих неприглядных дел. Введение налога на недвижимость, расчёт которого будет осуществляться, исходя из рыночной стоимости имущества, позволит разорить и финансово поработить людей со средним достатком, и загнать подавляющую их часть в хижины на окраинах городов, лишив тем самым большинство российских семей возможности жить в человеческих условиях, рожать и воспитывать более одного ребёнка.

Цель этой операции вполне понятна – мировая закулиса, твёрдо диктующая нашим правителям свою волю, хочет поскорее завершить геноцид русского народа и добиться, наконец, вожделенного «мирового господства». Желание этой закулисы вполне понятно. Они и были запрограммированы на это своими хозяевами. Но нам-то от этого не легче! Нам придётся снять розовые очки и как можно быстрее озаботиться проблемой выживания. Потому что власть паразитов, которую мы сегодня по инерции ещё считаем «своей», нас давно предала и продала…

Миллионам россиян придётся покинуть свои дома

[ Читать дальше ]

На чьи плечи ляжет налог на недвижимость?

В данном видео: Николай Левашов объясняет, в чём опасность введения налога на недвижимость, чем это грозит населению и что нужно сделать, чтобы не допустить этого!



Русское Общественное Движение «Возрождение. Золотой век» организовало сбор подписей граждан России с целью недопущения принятия этого закона, направленного на ограбление и полное закабаления русов. Всем, кто уже понимает, что если мы сегодня не проявим своей решительности, то завтра будет поздно, мы предлагаем поставить свою подпись под обращением академика Николая Левашова на специальном сайте «Нет налогу на недвижимость!».

[ Читать дальше ]

Объявления о продаже и покупке недвижимости советы от city-x

КАК СОСТАВИТЬ ОБЪЯВЛЕНИЕ О ПРОДАЖЕ НЕДВИЖИМОСТИ

При продаже недвижимости вы можете воспользоваться помощью агентства недвижимости или попытаться продать ее самостоятельно. В последнем случае, ваши возможности ограничиваются продажей через СМИ, Интернет и личные знакомства. Круг личных контактов существенно ограничивает целевую аудиторию потенциальных покупателей, поэтому рассчитывать на серьезный успех не стоит. Интернет дает более широкий выход на покупателей, однако его недостаток заключается в том, что многие доски объявлений недвижимости не могут предоставить полную информацию о предлагаемом объекте. Кроме того, многие люди имеют предвзятое отношение к таким сайтам объявлений и воспринимают его в качестве мусорной кучи, где нужную информацию приходится отыскивать в груде ненужного хлама.

И так мы выяснили, что наиболее эффективным средством продажи недвижимости следует признать тематические порталы в сети Интернет. Прежде всего, нужно обратить внимание на специализированные сайты, публикующие информацию о недвижимости. Например, городской портал Харькова и Харьковской области City-X Харьков Он-Лайн объявления о продажах недвижимости публикуются на выделенной площадке. Такие порталы предоставляют прямой доступ к покупателям недвижимости, которые целенаправленно ищут все, что связанно с недвижимостью.

Как придумать текст

Успех продажи при помощи интернет объявления зависит от вашего умения правильно его составить. Можно иметь замечательную недвижимость с нулевыми шансами на продажу, если вы не умеете привлечь внимание покупателей. Ведь они просто никогда не захотят даже посмотреть на нее. С другой стороны, продавая посредственную недвижимость по правильной цене и умея заинтересовать покупателя вы достигнете успеха.

 Вы должны уметь вместить в небольшой объем послание к покупателю, которое заставит его обязательно позвонить вам. Если он сделает это, вы либо продадите недвижимость, либо нет. Если покупатель не позвонит, вы точно ничего не продадите.

Желательно, чтобы объявление имело эмоциональный заряд и передавало саму суть тех преимуществ, которые имеет ваша недвижимость. Эта интенция должна быть выражена в словах, имеющих энергичную позитивную направленность. Хорошо, если при этом будут затронуты важные человеческие ценности: семья, здоровье, самоидентификация и др. Например: «Замечательная большая квартира для семьи рядом с парком», «Квартира-студия для ценителей прекрасного, эксклюзивный интерьер». Не стоит пугаться излишнего пафоса. За свои деньги покупатели готовы к ярким впечатлениям. Для того, чтобы составить подобное объявление, следует найти в своей недвижимости самые главные преимущества и творчески передать их и не забывайте большом значении фото которые вы прикрепите к вашему посланию.

В объявлении обязательно нужно указать цену. Если вы правильно определили ее, она сама по себе является важным преимуществом. Фразы наподобие «цена договорная» только злят покупателей, понимающих, что цена не указана потому, что она слишком высокая.

Не следует употреблять слов «срочно», «торг» и т.п. Покупатель сразу поймет, что вы либо лжете, либо готовы сильно снизить цену.

Размещать объявление желательно сразу на нескольких порталах. При этом не стоит переоценивать значение сайтов с дутым рейтингом. Те, кто интересуются недвижимостью, как правило, просматривают все тематические порталы.

КАК НАЗНАЧИТЬ ЦЕНУ

Правильная цена – залог успеха

Нет недвижимости, которую нельзя продать, есть цена, по которой ее никто не купит. Цена – основополагающий фактор, от которого зависит, продадите вы недвижимость или нет.

На рынке недвижимости продаются тысячи квартир, а покупаются сотни. Покупатели выбирают только самое лучшее по самой низкой цене. Тысячи объектов недвижимости остаются непроданными. Что явилось причиной неудачи? Неправильная цена.

Кроме того, следует помнить, что в течение года есть только один реальный шанс продать недвижимость. Оживление на рынке носит сезонный характер. Наилучшим временем для продажи является осень. Если вам не удалось продать недвижимость в период сезонной активности, новая возможность может представиться только через год.

Если Вам действительно нужно продать недвижимость, запомните: занизив цену, вы потеряете незначительную часть ее стоимости; завышая цену, вы вообще ничего не продадите и ничего не получите.

Метод оценки

Существует несколько способов оценки недвижимости. Наиболее простым и практичным является метод оценки на основе анализа продаж аналогичной недвижимости. Применить этот метод достаточно просто.

1. Изучаем цены на аналогичную недвижимость.

Берем газеты заходим в интернет и выделяем объявления о продажах аналогичной недвижимости, которая находится в одном районе с вашей. Вы сразу обнаружите, что часть квартир без всяких на то оснований оценена значительно дороже, чем остальные такие же самые квартиры. Такую недвижимость следует вычеркнуть из списка, ведь ее хозяева просто хотят убедиться, что сумасшедшие покупатели на рынке отсутствуют. После этого, изучите цены на квартиры из оставшейся части списка и определите среднюю цену на обычную квартиру (в обычном состоянии, не первый, не последний этаж). В результате вы получите среднюю рыночную цену недвижимости данного типа в данном районе.

2. Производим корректировки.

После того, как Вы узнали среднюю цену на недвижимость данного вида, Вы можете вычислить рыночную стоимость своей квартиры.

а) прибавляем стоимость улучшений. Если ваша квартира имеет преимущества по сравнению со среднестатистической квартирой, это увеличивает ее цену. Наилучшую прибавку к стоимости может дать нестандартная планировка квартиры, качество строительных материалов дома, в котором она находится, благоустройство придомовой территории. Иными словами, это факторы, характеризующие потребительские характеристики недвижимости в долгосрочной перспективе и которые невозможно изменить собственными силами.

Не стоит преувеличивать ценность современного ремонта, произведенного в квартире. Если вы «вбухали» в свою квартиру десятки тысяч долларов, то вернуть сможете, в лучшем случае, половину. Ведь любители роскоши предпочтут недорого купить простенькую квартирку, а затем оборудовать ее в соответствии с собственным вкусом. Поэтому, практичнее освежить квартиру косметическим ремонтом, который не увеличит цену, но сделает ее более привлекательной среди других квартир с аналогичной ценой.

б) отнимаем стоимость недостатков. Наиболее существенными изъянами, способными снизить цену квартиры является неудачный этаж (первый или последний), конструктивные недостатки, нерегулярная подача воды и других коммунальных услуг, плохое состояние подъезда и придомовой территории, плохие соседи.

в) вычитаем комиссию агентства. Подавляющее большинство квартир продается при помощи агентств недвижимости. Это значит, что их цена указана с учетом комиссии агентства (в среднем 2 – 5%). Таким образом, собственник квартиры получает на руки сумму за вычетом комиссии.

г) делаем маленькую скидку. Мы почти определили рыночную стоимость вашей квартиры. Однако, метод оценки на основе анализа продаж аналогичной недвижимости предполагает сравнение оцениваемой недвижимости с аналогичной недвижимостью, которая уже продана. Мы же для простоты в качестве отправной точки взяли цену на недвижимость, которую только пытаются продать. Если вы хотите продать, а не продавать недвижимость, сделайте соответствующую корректировку.

Пример

Рассмотрим изложенное на примере обычной двухкомнатной квартиры, расположенной в спальном районе г. Харькова.

Предположим, что средняя цена на аналогичную недвижимость в данном районе составляет 68000 USD.

Улучшения: хорошая планировка, ремонт стоимостью 15000 USD, зеленая придомовая территория и наличие парковки. Прибавляем к цене за планировку + 1500 USD; за ремонт + 7500 USD (50%), за придомовую территорию + 1000 USD.

Недостатки: последний этаж. Отнимаем от цены – 2000 USD.

Комиссия агентства на подобные квартиры составляет примерно 2%. Отнимаем от цены – 1360 USD.

Скидка для мотивации покупателя. Отнимаем от цены – 1000 USD.

Получаем: 68000 + 1500+ 7500+ 1000 – 2000 – 1360 – 1000 = 73640 USD. Такую сумму вы легко и быстро сможете получить за вашу недвижимость, как продавая ее самостоятельно, так и воспользовавшись услугами агентств.

Как продать по максимальной цене

Продать недвижимость быстро и продать недвижимость дорого – диаметрально противоположные вещи. Если вы хотите получить максимально возможную цену, процесс продажи может затянуться на месяцы или даже годы.

Для того, чтобы продать дорого, следует избрать иную стратегию. Например, за указанную выше квартиру вы назначаете цену не 73640 USD, а, предположим 85000 USD. Естественно, что ни одно серьезное агентство недвижимости не согласится продавать по такой цене. Значит, придется действовать самостоятельно. Нужно дать объявления во все возможные СМИ и ждать реакции покупателей.

Практика показывает, что недвижимость продается в среднем с 6 – 12 раза. Это означает, что если вам никто не звонит, по крайней мере 2 – 3 раза в неделю, интерес к вашей недвижимости нулевой (звонки и визиты «черных маклеров» не в счет). Значит, нужно снижать цену. Вы опускаете цену на 2 – 3 тысячи USD, снова даете объявления и ждете результатов. Если через месяц никто не купил вашу недвижимость, операцию следует повторить.

Приблизится ли в конечном итоге цена вашей квартиры к 73640 USD или через несколько лет средняя цена на подобную недвижимость повысится до 85000 USD, квартиру вы все равно продадите. Что поделать, закон спроса и предложения. Вопрос в другом, стоило ли пытаться опровергнуть законы природы и что вы от этого выиграли?

Особенности продажи элитной и коммерческой недвижимости

При определении цены на недвижимость, важное значение имеет сегмент рынка, в котором она позиционируется. Если вы продаете элитную или коммерческую недвижимость, возможность продажи зависит от наличия покупателей, готовых приобрести такую недвижимость. Цена уходит на второй план. Здесь все зависит от личных вкусов и предпочтений, либо соответствия параметров коммерческой недвижимости предполагаемой целевой функции. Если покупателю подходит предложенный Вами вариант, он, скорее всего, купит его, не взирая на цену. Проблема заключается главным образом в поиске покупателя, который может затянуться на многие месяцы.

Поскольку элитная и коммерческая недвижимость почти всегда является уникальной, при ее оценке следует исходить из местоположения и средней стоимости квадратного метра аналогичной недвижимости. Следует также не упускать из виду стоимость нового строительства, которое может стать для потенциального покупателя альтернативным вариантом.

Подать объявление о недвижимости вы можете прямо сейчас на city-x Харьков Он-Лайн.

Налог на недвижимость – рабство для народа [2011, Видео-статья]

Экранизированная статья академика Николая Левашова «Налог на недвижимость – рабство для народа»...



Чтобы заплатить налог на недвижимость, большинству граждан России придётся брать банковский заём, даже на полностью оплаченную недвижимость! И очень скоро это приведёт только к тому, что эта недвижимость станет собственностью банка и, рано или поздно, будет продана с молотка, а законные её владельцы окажутся на улице даже с малолетними детьми! Именно это ждёт большую часть граждан России, если закон о налоге на недвижимость будет принят и вступит в силу! В этой ситуации не получится отсидеться в сторонке, как бы этого кому-нибудь и ни хотелось! Только если все граждане вместе выразят свою волю в виде протеста против введения налога на недвижимость, есть возможность избежать подобного рабства!.. Гражданин России! Если ты сегодня не проявишь своей активности – завтра будет поздно. Поставь свою подпись под обращением против принятия Закона РФ «О налоге на недвижимость». Только так ты можешь спасти и себя, и своих детей от тотального финансового рабства! Твой голос важен, ибо твой голос – голос народа. И если весь народ скажет своё веское слово, мы сможем не допустить подобного финансового рабства каждого из нас в отдельности и нашего народа в целом. Вместе мы – сила! Сайт автора

© Николай Левашов, 2009 г.

[ Читать дальше ]