КАК СОСТАВИТЬ ОБЪЯВЛЕНИЕ О ПРОДАЖЕ НЕДВИЖИМОСТИ
При продаже недвижимости вы можете воспользоваться помощью агентства недвижимости или попытаться продать ее самостоятельно. В последнем случае, ваши возможности ограничиваются продажей через СМИ, Интернет и личные знакомства. Круг личных контактов существенно ограничивает целевую аудиторию потенциальных покупателей, поэтому рассчитывать на серьезный успех не стоит. Интернет дает более широкий выход на покупателей, однако его недостаток заключается в том, что многие доски объявлений недвижимости не могут предоставить полную информацию о предлагаемом объекте. Кроме того, многие люди имеют предвзятое отношение к таким сайтам объявлений и воспринимают его в качестве мусорной кучи, где нужную информацию приходится отыскивать в груде ненужного хлама.
И так мы выяснили, что наиболее эффективным средством продажи недвижимости следует признать тематические порталы в сети Интернет. Прежде всего, нужно обратить внимание на специализированные сайты, публикующие информацию о недвижимости. Например, городской портал Харькова и Харьковской области City-X Харьков Он-Лайн объявления о продажах недвижимости публикуются на выделенной площадке. Такие порталы предоставляют прямой доступ к покупателям недвижимости, которые целенаправленно ищут все, что связанно с недвижимостью.
Как придумать текст
Успех продажи при помощи интернет объявления зависит от вашего умения правильно его составить. Можно иметь замечательную недвижимость с нулевыми шансами на продажу, если вы не умеете привлечь внимание покупателей. Ведь они просто никогда не захотят даже посмотреть на нее. С другой стороны, продавая посредственную недвижимость по правильной цене и умея заинтересовать покупателя вы достигнете успеха.
Вы должны уметь вместить в небольшой объем послание к покупателю, которое заставит его обязательно позвонить вам. Если он сделает это, вы либо продадите недвижимость, либо нет. Если покупатель не позвонит, вы точно ничего не продадите.
Желательно, чтобы объявление имело эмоциональный заряд и передавало саму суть тех преимуществ, которые имеет ваша недвижимость. Эта интенция должна быть выражена в словах, имеющих энергичную позитивную направленность. Хорошо, если при этом будут затронуты важные человеческие ценности: семья, здоровье, самоидентификация и др. Например: «Замечательная большая квартира для семьи рядом с парком», «Квартира-студия для ценителей прекрасного, эксклюзивный интерьер». Не стоит пугаться излишнего пафоса. За свои деньги покупатели готовы к ярким впечатлениям. Для того, чтобы составить подобное объявление, следует найти в своей недвижимости самые главные преимущества и творчески передать их и не забывайте большом значении фото которые вы прикрепите к вашему посланию.
В объявлении обязательно нужно указать цену. Если вы правильно определили ее, она сама по себе является важным преимуществом. Фразы наподобие «цена договорная» только злят покупателей, понимающих, что цена не указана потому, что она слишком высокая.
Не следует употреблять слов «срочно», «торг» и т.п. Покупатель сразу поймет, что вы либо лжете, либо готовы сильно снизить цену.
Размещать объявление желательно сразу на нескольких порталах. При этом не стоит переоценивать значение сайтов с дутым рейтингом. Те, кто интересуются недвижимостью, как правило, просматривают все тематические порталы.
КАК НАЗНАЧИТЬ ЦЕНУ
Правильная цена – залог успеха
Нет недвижимости, которую нельзя продать, есть цена, по которой ее никто не купит. Цена – основополагающий фактор, от которого зависит, продадите вы недвижимость или нет.
На рынке недвижимости продаются тысячи квартир, а покупаются сотни. Покупатели выбирают только самое лучшее по самой низкой цене. Тысячи объектов недвижимости остаются непроданными. Что явилось причиной неудачи? Неправильная цена.
Кроме того, следует помнить, что в течение года есть только один реальный шанс продать недвижимость. Оживление на рынке носит сезонный характер. Наилучшим временем для продажи является осень. Если вам не удалось продать недвижимость в период сезонной активности, новая возможность может представиться только через год.
Если Вам действительно нужно продать недвижимость, запомните: занизив цену, вы потеряете незначительную часть ее стоимости; завышая цену, вы вообще ничего не продадите и ничего не получите.
Метод оценки
Существует несколько способов оценки недвижимости. Наиболее простым и практичным является метод оценки на основе анализа продаж аналогичной недвижимости. Применить этот метод достаточно просто.
1. Изучаем цены на аналогичную недвижимость.
Берем газеты заходим в интернет и выделяем объявления о продажах аналогичной недвижимости, которая находится в одном районе с вашей. Вы сразу обнаружите, что часть квартир без всяких на то оснований оценена значительно дороже, чем остальные такие же самые квартиры. Такую недвижимость следует вычеркнуть из списка, ведь ее хозяева просто хотят убедиться, что сумасшедшие покупатели на рынке отсутствуют. После этого, изучите цены на квартиры из оставшейся части списка и определите среднюю цену на обычную квартиру (в обычном состоянии, не первый, не последний этаж). В результате вы получите среднюю рыночную цену недвижимости данного типа в данном районе.
2. Производим корректировки.
После того, как Вы узнали среднюю цену на недвижимость данного вида, Вы можете вычислить рыночную стоимость своей квартиры.
а) прибавляем стоимость улучшений. Если ваша квартира имеет преимущества по сравнению со среднестатистической квартирой, это увеличивает ее цену. Наилучшую прибавку к стоимости может дать нестандартная планировка квартиры, качество строительных материалов дома, в котором она находится, благоустройство придомовой территории. Иными словами, это факторы, характеризующие потребительские характеристики недвижимости в долгосрочной перспективе и которые невозможно изменить собственными силами.
Не стоит преувеличивать ценность современного ремонта, произведенного в квартире. Если вы «вбухали» в свою квартиру десятки тысяч долларов, то вернуть сможете, в лучшем случае, половину. Ведь любители роскоши предпочтут недорого купить простенькую квартирку, а затем оборудовать ее в соответствии с собственным вкусом. Поэтому, практичнее освежить квартиру косметическим ремонтом, который не увеличит цену, но сделает ее более привлекательной среди других квартир с аналогичной ценой.
б) отнимаем стоимость недостатков. Наиболее существенными изъянами, способными снизить цену квартиры является неудачный этаж (первый или последний), конструктивные недостатки, нерегулярная подача воды и других коммунальных услуг, плохое состояние подъезда и придомовой территории, плохие соседи.
в) вычитаем комиссию агентства. Подавляющее большинство квартир продается при помощи агентств недвижимости. Это значит, что их цена указана с учетом комиссии агентства (в среднем 2 – 5%). Таким образом, собственник квартиры получает на руки сумму за вычетом комиссии.
г) делаем маленькую скидку. Мы почти определили рыночную стоимость вашей квартиры. Однако, метод оценки на основе анализа продаж аналогичной недвижимости предполагает сравнение оцениваемой недвижимости с аналогичной недвижимостью, которая уже продана. Мы же для простоты в качестве отправной точки взяли цену на недвижимость, которую только пытаются продать. Если вы хотите продать, а не продавать недвижимость, сделайте соответствующую корректировку.
Пример
Рассмотрим изложенное на примере обычной двухкомнатной квартиры, расположенной в спальном районе г. Харькова.
Предположим, что средняя цена на аналогичную недвижимость в данном районе составляет 68000 USD.
Улучшения: хорошая планировка, ремонт стоимостью 15000 USD, зеленая придомовая территория и наличие парковки. Прибавляем к цене за планировку + 1500 USD; за ремонт + 7500 USD (50%), за придомовую территорию + 1000 USD.
Недостатки: последний этаж. Отнимаем от цены – 2000 USD.
Комиссия агентства на подобные квартиры составляет примерно 2%. Отнимаем от цены – 1360 USD.
Скидка для мотивации покупателя. Отнимаем от цены – 1000 USD.
Получаем: 68000 + 1500+ 7500+ 1000 – 2000 – 1360 – 1000 = 73640 USD. Такую сумму вы легко и быстро сможете получить за вашу недвижимость, как продавая ее самостоятельно, так и воспользовавшись услугами агентств.
Как продать по максимальной цене
Продать недвижимость быстро и продать недвижимость дорого – диаметрально противоположные вещи. Если вы хотите получить максимально возможную цену, процесс продажи может затянуться на месяцы или даже годы.
Для того, чтобы продать дорого, следует избрать иную стратегию. Например, за указанную выше квартиру вы назначаете цену не 73640 USD, а, предположим 85000 USD. Естественно, что ни одно серьезное агентство недвижимости не согласится продавать по такой цене. Значит, придется действовать самостоятельно. Нужно дать объявления во все возможные СМИ и ждать реакции покупателей.
Практика показывает, что недвижимость продается в среднем с 6 – 12 раза. Это означает, что если вам никто не звонит, по крайней мере 2 – 3 раза в неделю, интерес к вашей недвижимости нулевой (звонки и визиты «черных маклеров» не в счет). Значит, нужно снижать цену. Вы опускаете цену на 2 – 3 тысячи USD, снова даете объявления и ждете результатов. Если через месяц никто не купил вашу недвижимость, операцию следует повторить.
Приблизится ли в конечном итоге цена вашей квартиры к 73640 USD или через несколько лет средняя цена на подобную недвижимость повысится до 85000 USD, квартиру вы все равно продадите. Что поделать, закон спроса и предложения. Вопрос в другом, стоило ли пытаться опровергнуть законы природы и что вы от этого выиграли?
Особенности продажи элитной и коммерческой недвижимости
При определении цены на недвижимость, важное значение имеет сегмент рынка, в котором она позиционируется. Если вы продаете элитную или коммерческую недвижимость, возможность продажи зависит от наличия покупателей, готовых приобрести такую недвижимость. Цена уходит на второй план. Здесь все зависит от личных вкусов и предпочтений, либо соответствия параметров коммерческой недвижимости предполагаемой целевой функции. Если покупателю подходит предложенный Вами вариант, он, скорее всего, купит его, не взирая на цену. Проблема заключается главным образом в поиске покупателя, который может затянуться на многие месяцы.
Поскольку элитная и коммерческая недвижимость почти всегда является уникальной, при ее оценке следует исходить из местоположения и средней стоимости квадратного метра аналогичной недвижимости. Следует также не упускать из виду стоимость нового строительства, которое может стать для потенциального покупателя альтернативным вариантом.
Подать объявление о недвижимости вы можете прямо сейчас на city-x Харьков Он-Лайн.
