Ну вот, вы получили ипотечный кредит, купили квартиру и отметили 
новоселье. Следующий вопросы, который встанет перед вам через пару лет: «А стоит ли погашать ипотечный кредит досрочно? Есть ли какой-то смысл в досрочном погашении ипотечного кредита или нет?»
Итого, вопрос, стоит ли досрочно погашать ипотечный кредит? Решение принимать, конечно, вам. Однако такое решение обычно основывается на каких-то доводах.
Какие есть доводы в пользу того, чтобы досрочно погасить ипотечный кредит. Первый довод в том, что если погасить кредит досрочно, то не нужно будет гасить проценты по кредиту. Ведь проценты за 15-30 лет обычного срока ипотечного кредита набегают в 3 раза больше, чем сам кредит (зависит от срока кредита и ставки). Следовательно, делаем вывод, что чем раньше погасим кредит, тем меньше процентов заплатим.
Вроде всё правильно. Однако здесь вы не учитываете фактор инфляции, которая в России, несмотря на все усилия государства, довольно значительная и составляет примерно 10-15 % в год. (Не по оценкам органов статистики, а реальная инфляция). Соответственно, в долгосрочной перспектив, доходы тех, кто брал кредит – растут. Не обязательно растут реальные доходы, то есть доходы по сравнению с ценами. Я имею ввиду сумму заработной платы вследствие инфляции.
Вспомните, сколько вы зарабатывали, к примеру, 5 лет назад, 10 лет назад? Даже если вы оставались на одном и том же рабочем месте, то ваша заработная плата за 5 лет увеличилась примерно в 2-3 раза. Следовательно, и выплата суммы кредита стала для вас по отношению к вашим доходам значительно меньше. То есть, если пройдет 5-7 лет, то при прочих равных выплачивать кредит вам станет в 2-3 раза проще, чем раньше.
И даже если вы не работали 5 лет назад, то всё равно эта сумма станет в будущем значительно меньше. Для этого не нужно быть каким-то супер экономистом. Сама сумма кредита уменьшается вследствие инфляции, и торопиться её выплачивать, пока занятые деньги дороги, может быть не так уж и хорошо. Конечно, через 10 лет вы заплатите больше, но ведь эти деньги обесценятся в несколько раз, а то и в десятков раз в зависимости от инфляции. Возможно, вы даже сможете погасить кредит с одной или нескольких заработных плат.
Второе, что мы не учли – это то, что в долгосрочном плане цены на недвижимость так же растут. Сейчас, когда я пишу эту статью и цены на недвижимость только начинают подниматься на несколько процентов после кризиса на рынке недвижимости, кажется, что это совершенно нереально. Однако возьмите более длительный промежуток в 7-10 лет. Рост цен даже с учетом кризиса будет достаточно значительным.
Поэтому, если есть возможность и желание, может быть лучше купить еще одну недвижимость, акции в прямом виде или через ПИФ. Ведь хорошие акции или недвижимость в долгосрочном плане растет, а деньги, как мы уже говорили выше, теряют в цене и очень значительно. Если же вы примете решение о досрочном погашении ипотечного кредита, то денег на инвестиции у вас может не остаться.
Третье, что мы не учли (не для всех) – это то, что когда вы досрочно погашаете ипотечный кредит, то вы теряете возможность увеличить свою официальную зарплату на 13 %, то есть сумму подоходного налога. Эта сумма может быть достаточно велика, так как ограничений на льготы по налогу на проценты по ипотечному кредиту нет, в отличие от суммы на покупку квартиры, которая составляет максимум 2 млн. руб.
То есть, если вы погасите досрочно ипотечный кредит, то потеряете возможно налоговых льгот на 200-300 тыс.руб. в зависимости от суммы кредита.
Получается, что досрочно погашать ипотечный кредит не так уж и выгодно. Я бы сказал больше, для некоторых людей это очень слабая стратегия обращения с деньгами.
Итого, погашать досрочно ипотечный кредит или нет? На мой взгляд, есть смысл досрочно погашать ипотечный кредит в следующих случаях:
- у вас периодически появляются накопления, и вы просто не знаете, куда их девать. Инвестирование в ПИФы и акции, покупка недвижимости или создание бизнеса для вас что-то совершенно далекое. Вы не знаете, как инвестировать и не хотите в этом разбираться. Хранить деньги в банке дело еще более бессмысленное, так как проценты в банке меньше инфляции. Если не дать вам возможности досрочно погасить ипотечный кредит, то вы обязательно растратите эти деньги на всякую ерунду. В этом случае, конечно, есть смысл все свободные средства направлять на досрочное погашение ипотечного кредита.
- ипотечный кредит слишком давит на вас психологически. Ежемесячные выплаты не дают вам спокойно спать и каждый день вы боитесь, что банк вас выселит и заберет квартиру. В этом случае так же возможно лучше выбрать досрочное погашение кредита.
- Если выплаты по ипотечному кредиту превышают процентов 40 от вашего дохода, то, конечно, есть смысл любые доходы сверх обычных направлять на погашение кредита.
- ваши доходы постоянно, год от года, стремятся к уменьшению. Допустим, вы приближаетесь к пенсионному возрасту и вам всё сложнее и сложнее находить высокооплачиваемую работу. Возможны и какие-то другие варианты. Ваш бизнес вытесняют конкуренты, и вы ничего не можете сделать и т.д. Конечно, в этом случае лучше выйти к пенсии без большой задолженности.
- ваши доходы очень сильно различаются по времени. В одном месяце вообще ничего нет, а другом – очень много. При таком варианте дохода бывает сложно выплачивать ипотечные платежи. Ведь ипотечные платежи идут равномерно и постоянно требуют денег, а при непостоянном доходе они не всегда бывают в нужное время. Поэтому приходится создавать значительный резерв или периодически перезанимать деньги или значительно урезать расходы во время спадов дохода. Поэтому иногда проще во время больших заработков направить часть средств на досрочное погашение ипотечного кредита.
Кому же тогда не стоит выплачивать ипотечный кредит досрочно? Это те люди, которые инвестируют деньги в акции, недвижимость или в создание бизнеса. Досрочное погашение кредита для них, скорее всего, будет стратегической ошибкой в долгосрочном плане.
К чему мы приходим в итоге. Подавляющему большинству людей есть смысл досрочно погасить ипотечный кредит. Сразу это бывает, конечно, сделать не так просто. Однако через 5-7 лет инфляция уменьшает выплаты по кредиту по отношению к доходам в 2-3 раза, а если учесть постоянные минимальные расходы, то ипотечный кредит погашать проще становится не в 2-3 раза, а раза в 4-5.
Как только это случится, либо просто если значительно повысился доход, то можно предпринимать какие-то действия.
Допустим, решение принято. Вы решили досрочно погасить ипотечный кредит. Что для этого нужно сделать для этого? Возьмите договор и прочитайте, что там написано про досрочное погашение. Обычно всё довольно просто, но тем не менее опишу несколько часто возникающих вопросов.
- Первый вопрос, который нужно прочитать – это минимальная сумма досрочного погашения и минимальный срок. То есть нельзя просто добавлять к кредиту по паре тысяч в надежде, что банк зачтет. Этого не произойдет. Посмотрите минимальную сумму досрочного погашения ипотечного кредита. Кроме этого, обычно в течение 6-12 месяцев кредит вообще досрочно гасить нельзя.
- Второй вопрос – это куда будет направляться ваш досрочный платеж. Существует два варианта. Первый вариант – это ваш досрочный платеж уменьшит срок кредита. Иными словами вы будете платить по кредиту столько же, сколько платили, уменьшиться только срок платежа.
Второй вариант – это ваш досрочный платеж уменьшит сумму ежемесячной выплаты. То есть срок кредита останется тем же, но ежемесячно вы станете платить меньше.
Мне нравится только второй вариант, то есть когда уменьшаются ежемесячные выплаты, так это сразу чувствуется на бюджете. Погасил досрочно и меньше платишь кредита.
Однако у разных банков договоры составлены по-разному. Иногда у вас просто нет выбора. Поэтому посмотрите заранее. Возможно, вы настроитесь на то, что погасив частично досрочно кредит у вас уменьшатся ежемесячные выплаты по кредиту, а у банка есть только один вариант, который предусматривает уменьшение срока кредита, без уменьшения ежемесячных выплат.
В этом случае возможно не стоит досрочно погашать ипотечный кредит, а лучше сформировать резерв на расходы по выплатам кредита и страховкам.
Если у вас цель уменьшить ежемесячные выплаты, то может быть для вас возможен вариант перекредитования на меньшую процентную ставку по кредиту. Это возможно, если вы брали ипотечный кредит, когда ставки были высокие, а потом значительно понизились. Если понижение процентов было незначительно или у вас небольшой кредит, то возиться обычно не стоит, так как перекредитование требует довольно приличных затрат времени и денег.
- И третий вопрос – это, собственно, оформление. Обычно нужно не просто внести сумму, а написать какое-то заявление. Просто так, если положить большую сумму на свой счет, то больше не спишут.
http://www.sun-hands.ru
Итого, вы решили досрочно погасить ипотечный кредит. Это для многих хорошая идея. Однако иногда лучше сформировать резерв по выплатам или провести перекредитование кредита. Я думаю, что с помощью моих пояснений, вы обязательно выберите для себя самый оптимальный вариант.
