Т.Монтян: Жилищный кодекс ускорит дерибан нашей собственности

Известный  украинский юрист Татьяна Монтян, кроме своих глубоких познаний в гражданском праве, славится прямотой, умением называть вещи своими именами и бескомпромиссной решительностью. 22 мая она объявила 6-недельную голодовку в знак протеста против проекта Жилищного кодекса,  для характеристики которого не жалеет самых резких эпитетов. Татьяна эксклюзивно для "Полемики" изложила мотивы своего решения.

Когда мне задают сакраментальный вопрос: "Почему мы так плохо живем, почему у нас такая коррупция, беспредел и безнадега?", я отвечаю совершенно неожиданно для спрашивающих: "Потому, что в 1992 году был принят один маленький закон, в долгосрочной перспективе разрушивший страну и практически похоронивший все надежды Украины когда-либо выбраться из ямы. Это - Закон "О приватизации государственного жилищного фонда".

Поскольку спрашивающие смотрят недоверчиво и просто физиологически неспособны поверить в такую мотивацию,  я перехожу к объяснению "на пальцах".

Итак, вследствие принятия в 1992 году откровенно популистского Закона Украины "О приватизации государственного жилищного фонда", многоквартирные дома с правовой точки зрения превратились в совокупность отдельных квартир, оторванных как от домов в целом, так и от земельных участков, на которых эти дома построены.

И это при том, что с 1989 по 1992 год в Украине действовало достаточно юридически совершенное (за исключением неурегулированного в ней «земельного вопроса», ибо в 1989 году права частной собственности на землю не существовало как такового) Постановление Совета Министров СССР от 19 мая 1989 г. N 142 «Об утверждении Положения о продаже гражданам в собственность квартир в домах государственного и общественного жилищного фонда, их содержание и ремонт». Оно  предусматривало:

- Выкуп (а не бесплатная раздача) квартир по остаточной стоимости;

- Выдача правоустанавливающих документов, в которых квартира определялась не как "висящий в юридическом воздухе" объект, оторванный от дома как целого, а как идеальная доля всего домовладения;

- Заказ в органах технической инвентаризации плана всего дома;

- Образование товариществ индивидуальных владельцев квартир для   эффективной эксплуатации зданий на основе коллективного управления;

- Возложение на владельцев квартир всех обязанностей по содержанию, текущему и капитальному ремонту дома и придомовой территории пропорционально размеру жилой площади их квартир.

Однако в 1992 году безмозглые популисты-депутаты, неспособные увидеть что-либо дальше своих коррумпированных носов, решили, что выделять доли, инвентаризировать и вообще - делать из людей ЭФФЕКТИВНЫХ СОБСТВЕННИКОВ, а не жертв патернализма государства - это долго и нудно. А потому - проще раздать собственность (и очень дорогостоящую!) людям, абсолютно неподготовленным к тому, чтобы не то что нести за эту собственность надлежащую ответственность,  а даже просто  осознавать себя собственниками.

В итоге, многоквартирные дома остались фактически "бесхозными" - потому что совокупность "недособственников", живущих в своих квартирах, аки "в хатах с краю", никак не может быть коллективным собственником ВСЕГО многоквартирного дома КАК ЦЕЛОСТНОСТИ. А ведь Дом (даже самая примитивная хрущоба) - это сложное инженерно-техническое сооружение, напичканное коммуникациями, подключенными к централизованным системам водопровода, канализации, отопления и т.д., и для обслуживания всего этого хозяйства, разумеется, необходимы специальные познания.

Дома по умолчанию  продолжили (и продолжают по сей день) обслуживать ЖЭКи - без каких-либо правовых оснований, потому что для того, чтобы у конкретного ЖЭКа возникло право обслуживать конкретный дом, общество собственников этого дома должно принять коллективное решение об этом.

Разумеется, жильцы об этом и не подозревают, потому как кодексы не читают, и вообще им (в большинстве своем) на все это наплевать. Понятно, что при таких условиях тотальной безответственности и полной юридической неопределенности наш жилищный фонд и коммунальная инфраструктура оказались в предколлаптоидном  состоянии  , которое время от времени "прорывается" - то в Алчевске, то в других местах.

Также "под сурдинку" умные люди сообразили, что всякие подвальчики, чердачки и прочие "вкусные" кусочки домов за пределами квартир оказались ничейными - а значит, их можно невозбранно подерибанить! А почему бы и нет - в стране, где 99% населения уверены, что "квартира принадлежит мне, а весь мой дом принадлежит ЖЭКу, и вообще мне на все наплевать" - было бы глупо не ободрать разобщенных неграмотных людишек, как липки.

Кое-кто (1% и менее) возмущался, конечно, - дескать, почему это местная власть дерибанит наши подвалы и чердаки, застраивает наши придомовые территории - это же наше, а не ихнее! Но лишь Решением Конституционного Суда Украины от 02 марта 2004 года многоквартирные дома были признаны целостными имущественными комплексами, а владельцы всех помещений в этих домах - совладельцами домов в целом. Далее, Закон Украины «Об ОСМД» признал право ОСМД как юридического лица получить земельный участок, на котором построен дом, и придомовую территорию - в постоянное пользование или в собственность. Но это право на получение земли фактически является фикцией, поскольку предоставление или непредоставление земли является дискреционным, т.е., используемым исключительно по собственному усмотрению, полномочием местных органов власти. А они совершенно не заинтересованы в бесплатной раздаче этих земель, а особенно - на центральных улицах больших городов.

Но возмущаться было уже поздно. Огромное количество подвалов и чердаков, которые, как вспомогательные помещения, должны принадлежать совладельцам многоквартирных домов как общее неделимое имущество - были противозаконно признаны собственностью территориальных общин и отчуждены. Сейчас буквально в каждом украинском суде рассматриваются сотни исков жителей, которые требуют возвращения этих помещений, и судебная волокита по этому поводу будет продолжаться вечно. Это связано с тем, что, согласно ч.4 ст. 268 Гражданского Кодекса Украины, исковая давность не распространяется на требования собственника или иного лица о признании незаконными правовых актов, которыми нарушено его право собственности или иное вещное право.

Между тем,  на придомовых территориях, которые являются неотъемлемыми частями   многоквартирных домов как целостных имущественных комплексов, в результате невыделения этих земель в натуре за прошедшие 20 лет было самовольно и незаконно построено много сооружений. И эта «юридическая бомба» взорвется во время межевания в натуре земельных участков, которое все равно когда-нибудь начнется.

С 2004 года не было фактически ничего сделано для практической имплементации указанного решения Конституционного Суда, а именно - не внесены соответствующие изменения ни в Гражданский кодекс, ни в Закон Украины «Об ОСМД», чтобы хотя бы восстановить правовое положение, которое существовало в 1989-1992 годах. Многоквартирные дома, вопреки логике и здравому смыслу, НЕ учитываются в БТИ как целостные имущественные комплексы, а земельные участки, на которых построены дома, и придомовые территории - учитываются другими органами, а именно - управлениями земельных ресурсов. Неудивительно, что значительное количество многоквартирных домов вообще нигде не зарегистрированы. То есть, уровень формализации в этом сегменте собственности, который при этом составляет большинство имеющейся в Украине недвижимости - равен или стремится к нулю.

Указанная проблема также решается на законодательном уровне - путем несложной имплементации мирового опыта с учетом украинских реалий. Сособственность в виде многоквартирного дома в правовом смысле ничем не отличается от сособственности на квартиру или на автомобиль, просто   совладельцев значительно больше. В то же время, согласно любой теории управления - чем больше совладельцев, тем труднее им договориться по поводу владения и пользования общей вещью. Действующее же законодательство предлагает ненадлежащие алгоритмы для принятия решений совладельцами многоквартирных домов по вопросам, касающимся содержания этих домов и распоряжения ими.

Следовательно, прежде всего для решения проблем ЖКХ необходимо ДАТЬ ЛЮДЯМ МЕХАНИЗМ ПРИНЯТИЯ КОЛЛЕКТИВНЫХ РЕШЕНИЙ - но не такой заумный и дико сложный, какой прописан в ныне действующем законодательстве и доступный только профессиональным юристам и/или очень интеллектуально продвинутым людям, а - ЭЛЕМЕНТАРНЫЙ, воспользоваться которым смогут и простые смертные. Если этого не сделать - никакие реформы не будут иметь успеха и останутся лишь бумажными благоглупостями и 1001-м способом распила бабла.

У людей часто возникает вопрос - если все так просто, и алгоритмы можно запросто переписать из законодательства стран, в которых они успешно работают - ПОЧЕМУ это не делается? Да все просто: за 20 лет сложилась устойчивая каста околокоммунальных мафиози, которые получают сверхдоходы  от  тотального бардака и правовой неурегулированности вопросов сособственности на многоквартирные дома и от атомарной разобщенности сособственников этих домов. Наши люди, воспитанные в  патерналистском государстве,    органически неспособны  на принятие коллективных решений касательно собственной, простите за тавтологию, совместной собственности. Этих мафиози  - пруд пруди (прикиньте, сколько по стране ЖЭКов), и у них, разумеется, достаточно денег на лоббирование продолжения бардака. Тем более, что наши продажные депутатишки (многие из которых сами являются такими мафиози) за бабло готовы проголосовать даже за телефонную книгу - не говоря уже о Жилищном Кодексе.

Навязываемый обществу Жилищный Кодекс усугубит во сто крат уже имеющийся бардак, и в средне- и долгосрочной перспективе погубит страну окончательно - то есть, доделает то, что не успел доделать Закон "О приватизации государственного жилищного фонда". Однако в процессе полного разрушения жилого фонда и соответствующей инфраструктуры лоббисты и вдохновители ЖК успеют не по-детски нарубить капусты. Ну а дальше - хоть трава не расти. Им - без разницы, они ведь не живут в хрущобах, у них дворцы в Конче-Заспе и т.д.

Именно профессиональное понимание данных перспектив заставило меня прибегнуть к шестинедельной голодовке для привлечения внимания общественности к планам принять Жилищный Кодекс.

На сегодняшний день ни один из лоббистов этого кодекса не отреагировал официально на мои аргументы. Поскольку речь идет об очень жирных кусках, а в каждой фракции есть те, кто эти куски жрет за обе щеки, никто и не подумает заявить, что мы имеем чистый грабеж наивного населения.

Никто не зайдет к Виктору Федоровичу не скажет ему об этом. Сегодня наш Президент уверен, что справедливость - это когда тарифы на услуги ЖКХ одинаковые. И никто не подскажет ему, что не могут быть одинаковыми тарифы для проживающих в хрущевках и в Межигорье, потому что стоимость содержания в каждом случае разная.  И вода не может стоить одинаково по всей стране.  

Если ЖК примут в том виде, в каком он есть, с разделом про управляющие компании, которые погубят страну, то мы не выгребем из этого никогда.

Я отдаю себе отчет в том, что мой протест - это глас вопиющего в пустыне, но я все равно хочу сделать все, что могу.  Да, моя голодовка не вызывает такого интереса как голодовка Луценко, и «Украинская правда» не пишет каждый день, как я пописала и покакала. И все же это мой протест.

И - да будет так, как будет.

Татьяна Монтян, специально для «Полемики»