житлово-будівельні кооперативи 1 липня 2016 року

http://www.merp.org.ua/index.php?option=com_content&view=article&id=260%3A1-2016&catid=79&Itemid=974&lang=uk
…
орган місцевого самоврядування може І повинен обрати управителя для багатоквартирного будинку, де функціонує житлово-будівельний кооператив (ЖБК) !
Річ у тім, що Закон України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" серед форм управління багатоквартирним будинком не згадує ЖБК. Чому так – розглянемо нижче, а зараз іще раз підкреслю, що ЖБК не належить до числа суб’єктів управління багатоквартирним будинком.
Відтак, співвласникам багатоквартирного будинку, в якому діє ЖБК, необхідно до 1 липня 2016 року або створити ОСББ, або прийняти рішення про управління будинком самостійно (безпосередньо співвласниками), або обрати управителя. Якщо цього не буде зроблено, управителя обере орган місцевого самоврядування.
…
згідно зі статтею 1 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку", управитель – це завжди або фізична особа-підприємець, або юридична особа-суб’єкт підприємницької діяльності. Відповідно до статті 3 Господарського кодексу України, підприємництвом є та господарська діяльність, що спрямована на отримання прибутку. Більшість же житлово-будівельних кооперативів в Україні є неприбутковими організаціями. Тож, перш ніж отримувати статус управителя, житлово-будівельному кооперативу доведеться відмовитися від свого статусу неприбуткової організації та внести необхідні зміни до статуту – зокрема, прямо передбачити мету отримання прибутку, а також надання послуг з управління багатоквартирним будинком (а не управління багатоквартирним будинком як власним майном, що передбачає Примірний статут житлово-будівельного кооперативу, затверджений постановою Ради Міністрів УРСР від 30 квітня 1985 р. № 186).
Чи потрібно це житлово-будівельному кооперативу і чи виправданою є повна перебудова діяльності ЖБК "на підприємницький лад" при формальному збереженні організаційно-правової форми неприбуткової організації – житлово-будівельного кооперативу – дуже сумнівно. Адже для підприємницької діяльності чинне законодавство передбачає інший вид кооперативів – виробничі.
…
ЖБК не представляє співвласників багатоквартирного будинку !
Повернімося до історії житлово-будівельних кооперативів. Згідно з уже згаданим Примірним статутом, метою створення ЖБК було забезпечення його членів (і членів їхніх сімей) житлом через зведення будинку (будинків), його подальшу експлуатацію та управління. Наголошу, що у Примірному статуті (а він на сьогодні є фактично єдиним нормативно-правовим актом, що спеціально регулює правовий статус ЖБК) багатоквартирний будинок згадується остільки, оскільки він є власністю ЖБК як юридичної особи. Нагадаю: окремим членам ЖБК не належали на праві власності ні окремі квартири, ні багатоквартирний будинок у цілому – їм належало лише право володіння і користування квартирами.
Цей самий підхід передбачений і статтею 384 Цивільного кодексу України. Але лише до певного моменту, а саме – до викупу членом ЖБК своєї квартири (іншими словами – до виплати членом ЖБК свого паю). Відповідно до тієї ж статті, "у разі викупу квартири член житлово-будівельного (житлового) кооперативу стає її власником".
А щойно особа стає власником квартири як окремого (!) об’єкта права власності, кооператив втрачає своє – до того моменту "єдине і неподільне" – право власності на багатоквартирний будинок у цілому. З цього моменту відносини власності в багатоквартирному будинку регулюються статтею 382 Цивільного кодексу України та Законом України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку". Власники викуплених квартир є співвласниками спільного майна в багатоквартирному будинку – його конструктивних елементів, інженерного обладнання тощо, і сам ЖБК виступає в ролі лише одного зі співвласників (як власник іще не викуплених квартир). А щойно в будинку викуплено останню квартиру – ЖБК втрачає економічну і правову підставу свого існування.
…
Власники квартир, реалізуючи своє право власності, можуть вільно – не питаючи згоди ЖБК – їх відчужувати (продавати, дарувати), заповідати тощо. Відтак, у квартир з’являються нові власники, а в будинку – нові співвласники. Вони не зобов’язані ставати членами житлово-будівельного кооперативу, і – якщо вже дотримуватися положень Примірного статуту – не мають для цього підстав (адже їхня потреба в житлі вже задоволена). І тому в дійсності в багатьох випадках нові власники квартир не вступали до ЖБК. З іншого боку, самі ЖБК також не завжди виключали колишніх власників із числа членів ЖБК. У результаті сьогодні в Україні практично немає жодного ЖБК, в якому би склад членів збігався зі складом співвласників відповідного багатоквартирного будинку. Мені особисто відомі випадки, коли, скажімо, у 100-квартирному будинку і дійсних членів ЖБК залишалася лише одна особа – і та глибоко похилого віку!
Більше того, не існує формальних перешкод навіть для того, щоби новим членом ЖБК стала особа, яка взагалі не є власником квартири в багатоквартирному будинку (натомість у випадку з ОСББ участь в об’єднанні є невід’ємною від права власності на квартиру).
в ЖБК, у якому склад членів не збігається зі складом співвласників багатоквартирного будинку, статутні органи управління кооперативу не мають права приймати жодних рішень щодо управління спільним майном багатоквартирного будинку, а рішення загальних зборів членів ЖБК в жодному разі не може замінити собою рішення зборів співвласників багатоквартирного будинку.
…

Утім, надана законом перспектива з реорганізації ЖБК в ОСББ – це дійсно не обов’язок, а лише можливість. Навіть одна з них. Адже закон, хоч і дозволяє реорганізацію ЖБК в ОСББ, одночасно дозволяє і створити ОСББ в "будинку ЖБК" на загальних підставах, без будь-якої реорганізації кооперативу в об’єднання.

Згідно зі статтею 6 Закону України "Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку", ОСББ створюється власниками квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку. Тобто, будь-які власники квартир і нежитлових приміщень у будь-якому багатоквартирному будинку мають право об’єднатися в ОСББ у порядку, визначеному вищезазначеним законом. При цьому для закону не має значення, чи існує в будинку ЖБК, чи орган самоорганізації населення (будинковий комітет), чи будь-яке інше об’єднання власників квартир або просто мешканців. Єдине обмеження передбачене статтею 4 того ж Закону: в одному багатоквартирному будинку може бути створене лише одне ОСББ. Наявність же в будинку ЖБК не є перешкодою для створення ОСББ.

Отже, Закон України "Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку" передбачає два шляхи створення ОСББ, на вибір співвласників:

1) основний, передбачений статтею 6, для всіх багатоквартирних будинків (незалежно від наявності чи відсутності в них ЖБК) – створення ОСББ "з чистого аркуша", без правонаступництва стосовно будь-яких інших юридичних осіб;
2) додатковий (за бажанням співвласників), передбачений статтею 5, для багатоквартирних будинків, де діють ЖБК, – передбачає реорганізацію ЖБК в ОСББ.

Кожен із названих способів має свої переваги й недоліки. Розгляньмо їх по порядку …

ПОЛИТ.АДЕКВАТ

житлово-будівельні кооперативи 1 липня 2016 року

Останні статті

Коментарі