Надоели ЖЭКи, отключающие воду летом... чёрную метку им!!!!

C момента становления Украины на путь демократического развития после развала Советского Союза, многим гражданам стало непросто ориентироваться в многочисленных терминах и явлениях, обрушившихся, подобно снежной лавине на головы простых граждан. Среди прочего оказалась и таинственная аббревиатура ОСМД (объединение совладельцев многоквартирных домов), которая, с одной стороны, является привлекательной альтернативой монополии ЖЭКа на право благоустраивать быт горожан, с другой же – кажется абсолютно неподготовленным для постсоветских реалий западным явлением. Попытаемся разобраться в том, что на сегодняшний день представляют собой украинские ОСМД, какова роль

этих объединений и их председателей во взаимоотношениях общества и государства, а также насколько защищены права членов ОСМД, и защищены ли вообще?

Итак, для начала, чтобы разобраться в сути вопроса, необходимо понять его формальную сторону, и, в случае с ОСМД она состоит в следующем: ОСМД, согласно украинскому законодательству, (Закон Украины «Об объединении совладельцев многоквартирных домов») является юридическим лицом, которое может быть создано собственниками жилых и нежилых помещений в доме любой формы собственности. Цель этого объединения – содействие эффективному использованию их (жильцов) частной собственности, совместному управлению общим имуществом и др. Тем же, кто опасается лишиться неделимых прав на свое жилье с момента вступления в ОСМД нужно сказать, что при создании этого объединения собственники квартир и других помещений вовсе не лишаются права собственности. Кроме того, создание ОСМД в отдельно взятом доме вовсе не предполагает автоматическое членство в этом объединении всех жильцов. Членство в ОСМД, согласно букве Закона, добровольное. Но, если, по тем или иным причинам, жилец дома отказывается вступать в ОСМД, тем не менее, он обязан сотрудничать с этим органом, так как дома требуют разного рода профилактических работ, капитальных ремонтов и т.д. и ответственность за все эти «мероприятия» несет на себе именно ОСМД с момента его создания в многоквартирном доме.

Важно отметить также и то, что, согласно Закону, ОСМД является неприбыльной организацией, а, это значит, что все средства, которые руководство таких объединений может получать из различных источников (доходы от хозяйственной деятельности; членские или добровольные спонсорские взносы) могут быть направлены исключительно на содержание дома и территории около него. Эта информация специально для тех, кто подозревает правление ОСМД в определенного рода «нечистоплотности». Кроме того, статус неприбыльной организации дает право ОСМД на налоговые льготы при уплате налога на прибыль и на добавочную стоимость.

Однако, как говорилось выше, все это формальная сторона вопроса. А что же являет собой ОСМД в реальности, так сказать, на практике украинского быта?

Для того, чтобы ответить на этот глобальный вопрос, хотелось бы структурировать его на более мелкие, из которых, собственно и складывается заветное: «Зачем нужно ОСМД?»

1. Почему вообще возникает необходимость в создании независимого объединения совладельцев домов?

 - Уровень доверия жителей городов Украины к жилищно-эксплуатационным конторам (ЖЭК) прямо пропорционален уровню качества услуг, предоставляемых ЖЭКами (своевременный вывоз мусора, проведение профилактических работ и капитальных ремонтов и т.д.). В регионах, в которых руководство ЖЭКа недобросовестно выполняет свои прямые обязательства, количество ОСМД увеличивается с каждым годом. Итак, девизом для создания ОСМД в Украине можно было бы назвать известную фразу: «Хочешь сделать хорошо – сделай сам».

2. Почему, не смотря на всю демократичность принципа ОСМД в Украине не так много подобных обществ?

 - Ответ может крыться как в юридической необразованности граждан, которые попросту не имеют представления о наличии альтернативы ЖЭКу, так и в том, что согласно законодательству, все расходы по ОСМД несут совладельцы (читай, жильцы). А так, как при создании объединения возникает необходимость содержания председателя, бухгалтера, охраны, дворника и т.д., то размер квартплаты может быть существенно увеличен по сравнению с домами, за которые отвечает ЖЭК. Единственная возможность не повышать квартплату для жильцов дома, ответственность за который взяло ОСМД – сдача в аренду нежилых помещений дома, доходы от которой снимут часть финансовой нагрузки с жильцов. Но, так как далеко не все дома в нашей стране располагают помещениями, которые можно было бы сдавать в аренду, перспектива поднятия квартплаты отпугивает многих граждан от идеи объединиться в ОСМД.

3. Как быть, если среди жильцов дома нет людей с опытом серьезной управленческой работы, однако качество коммунальных услуг, предоставляемых ЖЭКом, вынуждает отказаться от него?

 - В случае, если жильцы не вполне готовы в одночасье взять на себя абсолютную ответственность за домом и окружающей его территорией в формате ОСМД, возможен, так сказать, «промежуточный вариант». Жильцы дома, для того, чтобы подготовить себя к роли независимых управленцев совместным имуществом, согласно законодательству могут организовать домовой комитет, в компетенцию которого входит общественный контроль за ЖЭКом. Управление же при этом, как и раньше, остается именно за жилищно-эксплуатационной конторой. Однако, жильцы, решившие организовать домовой комитет (процедура проста – комитет легализируется путем уведомления) могут, так сказать «потренироваться» в нелегком деле принятия коллективных решений затем, чтобы в будущем иметь возможность эффективно распоряжаться и управлять своим имуществом в рамках ОСМД.

4. Насколько важна кандидатура председателя ОСМД, если, по сути, такое объединение – орган коллективного управления и коллективной же ответственности?

 - Несмотря на то, что каждый член ОСМД действительно де-юре является его совладельцем и соучредителем, де-факто этим объединением руководит избранный председатель, которого очень трудно контролировать, так как каждый член ОСМД – никто иной, как миноритарный акционер своеобразного ЗАО, и влияние каждого отдельного члена – не более, чем его доля в этом «предприятии», а зачастую эта доля составляет порядка 0,25-0,35%. Таким образом, для того, чтобы повлиять на решение председателя фактически нужно единогласное решение более чем половины членов ОСМД/жильцов дома, собрать которых, как показывает практика, бывает совсем не просто. И это вовсе не минус для ОСМД как формы коллективного управления домами, а лишь сигнал: к выбору председателя необходимо подходить со всей ответственностью.

Исходя из всего вышеизложенного, можно сделать вывод: ОСМД, как и любой другой институт гражданского общества в современных условиях, требует профессионального подхода, обширных знаний нормативно-правовых актов страны и практических навыков управления. В случае же, если, лишь малая часть членов ОСМД обладают надлежащим уровнем подготовки и образования, всегда существует риск превратить идею эффективного коллективного управления в практику «председательского диктата». Следовательно, смеем предположить, что количество существующих и эффективно функционирующих ОСМД в Украине будет возрастать параллельно как уровню общественного сознания украинцев, так и их образования.

Тем более, что практика создания ОСМД

(которые в Западной Европе называют «кондоминиумы») давно уже существует в самых развитых странах. Законодательство Норвегии, Дании, Германии, Голландии, Чехии и др. просто обязывает жителей многоквартирных домов объединяться в качестве коллективного собственника многоквартирных домов, так как муниципальная собственность на жилье, по принципу постсоветских ЖЭКов в государствах, которые традиционно называют «капиталистическими» не принята.