Иногда возникают ситуации, когда родственники хотят помочь своим близким в решении квартирного вопроса немедленно, не дожидаясь наступления конкретных юридических фактов. Речь идет о случаях, когда, например, родители хотят передать квартиру детям, или сестра стремится помочь брату переехать из деревни в город. При этом, естественно, ни оформление завещания, ни заключение договора пожизненного содержания делу не помогут, так как распоряжение имуществом в таких случаях будет сдвинуто во времени. Остается два варианта — договор дарения и договор купли-продажи.

Каким же способом лучше передать недвижимость близким или, может быть, не очень близким людям? Рассмотрим возможные нюансы оформления и налогообложения каждого из названных договоров.

Что платим по договору купли-продажи

В соответствии со ст. 657 ГК Украины, договор купли-продажи земельного участка, жилого дома (квартиры) или другого недвижимого имущества заключается в письменной форме, подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации. Госрегистрация сделок проводится путем внесения нотариусом записи в Государственный реестр одновременно с ее нотариальным удостоверением (п. 6 Временного порядка государственной регистрации сделок, утвержденного постановлением КМУ от 26.05.2004 №671). Согласно же ст. 55 ЗУ "О нотариате" №3425-XII от 02.09.1993, нотариальное удостоверение сделок по отчуждению жилого дома, квартиры, дачи, земельного участка, подлежащих госрегистрации, проводится по месту расположения этого имущества или пребывания (регистрации) одной из сторон сделки. На нотариусов также возложены функции по контролю полноты уплаты налога в бюджет перед удостоверением договоров и обеспечения предоставления соответствующей информации налоговому органу. Копии платежных документов о перечислении налога присоединяются к экземплярам удостоверенных договоров.

Теперь что касается собственно размера налога. Доход от продажи объекта недвижимости определяется, исходя из цены, отмеченной в договоре купли-продажи, и не должен быть ниже оценочной стоимости такого объекта, рассчитанной уполномоченным органом. Оценочная стоимость квартиры (дома) узнается в БТИ. А вот с земельными участками несколько сложнее. Так, согласно п. 4 ст. 201 ЗКУ, при осуществлении гражданско-правовых соглашений относительно земельных участков с целью определения стоимости объекта оценки используется экспертная денежная оценка. Порядок ее проведения определяется Законом №1378-IV "Об оценке земель" от 11.12.2003, методикой экспертной денежной оценки земельных участков, утвержденной постановлением КМУ №1531 от 11.10.2002, и Порядком проведения экспертной денежной оценки земельных участков, утвержденным приказом №2 Госкомзема от 09.01.2003.

При этом налогом не облагается доход, полученный от продажи недвижимости, производимой не чаще одного раза в течение отчетного налогового года, при условии пребывания такого имущества в собственности свыше трех лет (в соответствии со ст. 172 г. IV Налогового кодекса Украины №2755-VI от 02.12.2010), а также доход, полученный плательщиком от аналогичной продажи земельного участка, не превышающего норму безоплатной передачи, определенную ст. 121 ЗКУ в зависимости от его назначения и от отчуждения хозяйственно-бытовых сооружений, которые расположены на одном участке с жилым или садовым (дачным) домом и продаются вместе с ним.

Ставка 5% от оценочной стоимости применяется при налогообложении дохода, полученного плательщиком в результате продажи более чем одного объекта недвижимости в течение отчетного налогового года. Так же облагается доход от продажи объекта незавершенного строительства.

Ставка налога 15% применяется для дохода от сделок по продаже недвижимости, осуществляемых физическими лицами-нерезидентами, которые облагаются налогом в том же порядке, что и резиденты, но с поправкой на ставку. В случае, если общая сумма полученных нерезидентом-плательщиком налога в отчетном налоговом месяце доходов превышает десятикратный размер минимальной зарплаты, установленной законом на 1 января отчетного налогового года, ставка налога составит 17% от суммы превышения с учетом налога, оплаченного по ставке 15%.

Договор дарения: права и обязанности

В соответствии со ст. 717 ГК Украины, по договору дарения даритель передает (или обязуется передать в будущем) имущество в собственность одариваемому безвозмездно. Договор дарения недвижимости заключается в письменной форме и подлежит обязательному нотариальному заверению. Нотариусы обязаны ежеквартально предоставлять органам налоговой службы информацию о зарегистрированных сделках, так что избежать уплаты налога на дарение невозможно. Кроме того, при удостоверении сделок об отчуждении жилого дома (квартиры) проверяется отсутствие запрета отчуждения или ареста имущества.

Украинцы традиционно привыкли считать подарки знаками бескорыстного расположения, в то время как в Европе и Азии в средние века даримые предметы имели скрытый смысл, выражавший те или иные пожелания дарителя, в т. ч. и весьма расчетливые. В современной Украине считать, что подарок ни к чему не обязывает, — не всегда заблуждение, даже если речь идет о недвижимости. Несмотря на то, что подарки в нашей стране облагаются налогом, будучи таким же видом дохода, как и любая другая прибыль, то ли в дань традиции, то ли в интересах общества нулевую ставку такого налога законодатели все же предусмотрели.

В общем размеры ставок налога на дарение напрямую зависят от того, кто получает подарок. 5% от его стоимости заплатят те, кто не приходится дарителю родственниками первой степени родства или вообще не состоят с ним в родстве.

Ничего не заплатят фискальным органам те, кто приходится дарителю родственниками первой степени родства, т. е. родители, родители мужа или жены, муж или жена, дети, дети мужа или жены, а также усыновленные дети. Кроме того, по нулевой ставке облагается налогом получение в дар движимого и недвижимого имущества инвалидами 1 группы, а также детьми-сиротами и детьми, лишенными родительской заботы. Не облагается налогом на дарение и имущество в пределах части в совместной собственности, передаваемое супругами в дар друг другу, либо родителями детям, в т. ч. зачатым, но еще не рожденным.

А вот принимая подарок от нерезидента, следует дважды подумать: возможно, он все-таки резидент, просто ни он, ни фискальные органы об этом еще не знают? Обратите внимание: резидентом может считаться не только лицо, постоянно проживающее в Украине, но и имеющее в нашей стране тесные экономические или личные связи. Т. е. в случае, если, например, местом проживания семьи физлица или местом регистрации его как субъекта предпринимательской деятельности является Украина, это лицо может быть признано резидентом, и ставка налога на его подарок, соответственно, существенно сократится. Также считается резидентом физлицо, которое находится в Украине не менее 183 дней в течение налогового года, включая дату приезда и отъезда.

А вот в случае, если даритель однозначно нерезидент, даже если он родственник, нулевая ставка — увы! — не сработает. И заплатить придется втридорога в прямом смысле этого слова — 15% от стоимости подарка.

В чем подвох?

Казалось бы, ставки подоходного налога примерно одни и те же. Да и с выпиской о регистрации прав собственности из БТИ хлопот в любом случае не оберешься, и от госпошлины в 1% от оценки всего имущества не отвертеться (согласно п. 3 ст. 3 Декрета КМУ от 21.01.1993 №7-93 "О государственной пошлине") — закон есть закон. Кроме того, в обоих случаях вероятна уплата налога с доходов физических лиц, ну и, конечно же, плата за услуги нотариуса — бланки, выдержки, оформление договора.

"Так в чем подвох?" — спросите Вы. Возможно, в сборе на обязательное государственное пенсионное страхование. Суммы такого сбора с операций купли-продажи недвижимого имущества уплачиваются не только предприятиями и учреждениями, но и физическими лицами, приобретающими недвижимое имущество, — в размере 1% от стоимости имущества (не меньше оценочной), указанной в договоре купли-продажи (п. 51 Постановления КМУ от 3 ноября 1998 г. №1740). Исключение составляют граждане, приобретающие жилье и находящиеся в очереди на его получение, а также приобретающие жилье впервые. К сожалению, с этим пунктом тоже не все гладко, поскольку официального источника информации, который подтверждал бы, что жилье приобретается впервые, не существует. Поэтому нотариус, выступая налоговым агентом в подобных сделках, автоматически выписывает квитанцию на уплату такого сбора. Если вас такое положение дел не устраивает, можно обратиться в суд за разрешением ситуации в свою пользу либо оформить куплю-продажу посредством договора дарения, который соответствующим сбором не облагается.

Правда, не стоит забывать, что в этом случае будет иметь место фиктивная сделка, поскольку договор дарения, устанавливающий обязанность одариваемого совершить в пользу дарителя любое действие имущественного или неимущественного характера, уже не является таковым. Если стороны в договоре знакомы мало, и выбор договора дарения не продиктован никакими соображениями личного характера, лучше не рисковать. Можно, конечно, привлечь свидетелей к сделке, да и расписку в получении денег, в общем, написать недолго, чтобы потом, в случае чего, было с кем и с чем идти в суд и анализировать содержание договора. Хотя, если судебные издержки вас не смущают, возможно, смутит неоднозначная судебная практика по подобным делам?

Впрочем, решать, безусловно, вам. Оба договора имеют свои неоспоримые преимущества и недостатки, иначе один из них уже стал бы историей. Главное, чтобы эти недостатки не поставили под удар ваши слабые стороны — кошелек, терпение и веру в людей.

АДВОКАТ ВЕРБА

Зачастую, попав в приемную нотариуса, граждане робеют, говорят шепотом, боясь нарушить ту атмосферу таинства нотариальной профессии, где нотариус — царь и бог и слово его закон. Так вот, нет. У нотариуса есть определенные обязанности и рамки его всемогущества. Например, нотариусу запрещено безосновательно отказывать в совершении нотариального действия.

Пожалуй, есть целый ряд профессий, представителям которых нельзя ошибаться. Ошибка врача может стоить пациенту жизни, ошибка судьи может сломать жизнь невиновного осужденного и т.д.

Конечно, не такие фатальные последствия вызывает ошибка нотариуса, но все же… Ведь обращаясь, как нам кажется, за профессиональной помощью, мы надеемся, что человек, знающий все хитросплетения права, решит наши проблемы, предоставит квалифицированные ответы, даст грамотные советы. К сожалению, на практике так бывает не всегда. Как отмечает Минюст Украины, число жалоб на действия нотариусов, поступивших на рассмотрения управлений юстиции в прошлом году, уменьшилось по отношению к 2008 году. Хотя цифра все равно остается довольно значительной — 942 жалобы. Конечно, большинство из них оказались необоснованными, но факт остается фактом. Кому-то нотариус отказал в совершении нотариального действия (не выдал свидетельство о праве на наследство и т.п.) или, скажем, удостоверил сделку, но с нарушением закона. Что же делать? Можно ли, кому и как пожаловаться на нотариуса?

Итак, следует понимать, что в своей деятельности любой нотариус, будь то государственный или частный, обязан руководствоваться ЗУ «О нотариате». Кроме того, немаловажным документом в нотариальной профессии является и Инструкция о порядке совершения нотариальных действий нотариусами Украины (Приказ Минюста от 03.03.2004 №20/5, с последующими изменениями от 26.03.2010 №615/5).

Нотариус всемогущий?!

Что именно подразумевается под нотариальными действиями? Согласно закону о нотариате и Инструкции, нотариусы совершают следующие нотариальные действия: удостоверяют сделки (договоры, завещания, доверенности и т.д.); выдают свидетельства о праве на наследство; свидетельствуют верность копий документов и выписок из них; удостоверяют некоторые юридические факты; совершают исполнительные надписи и многое другое. Правда, названными документами нотариусу предоставлено и право отказаться от совершения нотариальных действий. Так, согласно ст. 49 закона (и п. 31 Инструкции), нотариус отказывает обратившемуся, если совершение требуемого действия противоречит законодательству Украины, к примеру, если сторона по сделке с недвижимостью просит ее удостоверить, хотя та совершена с явными нарушениями гражданского законодательства. Отказ будет получен и в тех случаях, если гражданин не подал сведения (информацию) и документы, необходимые для совершения нотариальных действий (наследники по закону не предоставили документов, подтверждающих родство с наследодателем и т.п.); нотариальные действия подлежат совершению иным нотариусом. Основанием для отказа нотариуса могут быть и сомнения, что физическое лицо, обратившееся к нотариусу, осознает значение, содержание, правовые последствия нотариального действия или это лицо действует под влиянием насилия и пр.

Зачастую, попав в приемную нотариуса, граждане робеют, говорят шепотом, боясь нарушить ту атмосферу таинства нотариальной профессии, где нотариус — царь и бог и слово его закон. Так вот, нет. У нотариуса есть определенные обязанности и рамки его всемогущества. Например, нотариусу запрещено безосновательно отказывать в совершении нотариального действия. Так, скажем, если вам не выдают свидетельство о праве на наследство по не совсем понятным причинам или причинам, понятным только самому нотариусу, вы вправе требовать предоставления отказа в письменной форме. Кроме того, нотариус обязан разъяснить вам порядок его (отказа) обжалования.

К слову, об отказе в совершении нотариального действия нотариус обязан в течение трех рабочих дней вынести соответствующее постановление (ст. 49 Закона). В свою очередь, п. 32 Инструкции четко определено, что сам отказ нотариуса должен быть мотивированным, т.е. в его тексте излагаются причины отказа, а что касается упомянутого постановления, то и для него установлены определенные требования. В частности, в постановлении об отказе указываются: 1) дата вынесения постановления; 2) ФИО нотариуса, вынесшего постановление, наименование и адрес государственной нотариальной конторы или наименование нотариального округа и адрес расположения рабочего места частного нотариуса; 3) ФИО гражданина, обратившегося за совершением нотариального действия, место его жительства или наименование и местонахождение юридического лица; 4) указание самого действия, о совершении которого просил обратившийся (краткое содержание просьбы); 5) мотивы, по которым отказано в совершении нотариального действия, со ссылкой на действующее законодательство; 6) порядок и сроки обжалования отказа со ссылкой на гражданско-процессуальное законодательство.

К сожалению, известны ситуации, когда нотариус, пользуясь правовой неграмотностью гражданина, не только отказывает ему в совершении нотариальных действий, но и в выдаче письменного отказа. В таком случае следует не портить свои нервы и не тратить собственное время, а просто-напросто написать заявление с просьбой предоставить мотивированный отказ нотариуса. Но отправить сей документ нужно заказным письмом с описью вложения. Тогда у вас будут либо отказ в надлежащей форме (который можно обжаловать), либо доказательства для обжалования действий (бездействия) нотариуса.

Кому и как пожаловаться?

Обжаловать нотариальное действие или отказ от его совершении, а также нотариальный акт следует, обратившись в суд. Кстати, важно понимать, что нотариусы не могут рассматриваться как представители органов государственной власти, поэтому неверно полагать, что с подобной жалобой нужно идти в административный суд. Такие заявления подаются по правилам искового производства. Иными словами, с соответствующим исковым заявлением (либо об обжаловании действий нотариуса, либо об обжаловании отказа в совершении нотариальных действий) необходимо обращаться в районный суд, как правило, по месту нахождения ответчика. Правда, существует один нюанс. Если вы подаете иск, желая обжаловать нотариальное действие (к примеру, удостоверение нотариусом незаконной сделки), а фактически подаете иск о признании сделки недействительной, то ответчиком по делу будет никак не нотариус, который не разъяснил вам или неверно разъяснил последствия сделки, а сторона по сделке. Нотариус же будет третьим лицом.

И еще. Статья 50 закона о нотариате устанавливает правило, согласно которому «право на обжалование нотариального действия или отказа в его совершении, нотариального акта имеет лицо, прав и интересов которого касаются такие действия или акты». Это означает, что истцом по делу может стать либо сам обратившийся к нотариусу гражданин, либо те лица, в отношении которых были совершены нотариальные действия (разумеется, они могут прибегнуть к помощи представителей в суде).

И нотариусов могут наказывать

К слову, за всеми нотариусами, осуществляющими свою деятельность на территории Украины, следит зоркое око — Минюст, при котором создана Комиссия по рассмотрению вопросов об аннулировании свидетельств о праве на занятие нотариальной деятельностью. Так вот, нотариус может лишиться выданного ему свидетельства за неоднократное нарушение действующего законодательства при совершении нотариальных действий или грубого нарушения закона, причинившего вред интересам государства, предприятий, учреждений, организаций, граждан (ст. 12 Закона).

Кроме того, согласно ст. 27 закона о нотариате, вред, причиненный лицу вследствие действий или небрежности частного нотариуса, возмещается в полном размере. Сам же размер вреда определяется по соглашению сторон либо в судебном порядке.

Судебная практика

Нотариусов-"перестраховщиков" ждет суд

Зачастую нотариусы, принимая решение совершать или нет те или иные нотариальные действия, перестраховываются, руководствуясь принципом «лучше отказать, чем нарушить законодательство». Как правило, причиной таких решений становится незнание действующих нормативных правовых актов. Однако есть суд, который может разобраться в ситуации.

Так, в сентябре 2010 года одним из городских судов Днепропетровской области рассматривался иск гражданина к частному нотариусу о понуждении совершить определенные действия (дело №2-973/10). В частности, истец просил суд обязать нотариуса удостоверить договор купли-продажи жилого дома. Судом было установлено, что гражданин обратился к нотариусу для оформления договора купли-продажи дома, находящегося в его собственности, однако нотариус отказал в удостоверении договора, сославшись на то, что отсутствует кадастровый номер земельного участка, на котором размещен дом. Следует отметить, что нотариусом гражданину было выдано соответствующее постановление об отказе совершить нотариальное действие. Изучив все материалы дела, заслушав истца (ответчик на заседание не явился и просил рассматривать дело без его участия), суд пришел к следующим выводам.

Во-первых, истцу как собственнику недвижимого имущества незаконно и безосновательно устанавливаются преграды и ограничения по распоряжению и отчуждению его недвижимого имущества. Какие-либо иные основания для отказа в удостоверении договора отсутствуют. Во-вторых, согласно ч. 3 ст. 49 ЗУ «О нотариате» нотариусу, совершающему нотариальные действия, запрещается безосновательно отказывать в совершении таких действий. Кроме того, суд сослался и на ст. 50 ЗУ «О нотариате», в которой определено, что нотариальное действие или отказ от его совершения, нотариальный акт обжалуются в суде. Согласно ст. 55 ЗУ «О нотариате» сделки об отчуждении и залоге имущества, подлежащего регистрации, удостоверяются при условии предоставления документов, подтверждающих право собственности на отчуждаемое (или закладываемое) имущество. При удостоверении договора отчуждения или залога жилого дома и иного недвижимого имущества проверяется отсутствие запрета на отчуждение или ареста имущества. Документы же, предоставленные истцом, подтверждают факт его права собственности на жилой дом, который ни под арестом, ни в залоге не находится, нет и иных ограничений и запретов. Исходя из изложенного, суд посчитал, что отказ нотариуса в оформлении договора купли-продажи дома является незаконным.

Читайте также по теме:

• Как правильно разделить наследство
• Сколько стоят суд да дело
• Как не стать стать «бомжем» (советы от черных маклеров)
• Кредитные войны!
• Вниманию должников

Казалось бы, наличие квартиры на праве собственности избавляет владельца от множества проблем. Не нужно думать о том, где и как добыть средства на покупку крыши над головой, не надо платить в никуда деньги за аренду чужого жилья – список «не надо» можно продолжать до бесконечности. Однако и собственникам жилых помещений (домов, квартир) порой приходится сталкиваться с массой вопросов, которые, в итоге, будут разрешаться судом. Речь идет о тех гражданах, которым «повезло» владеть, пользоваться и распоряжаться жилищем сообща, т.е. на праве совместной собственности. Ведь зачастую в квартире проживает несколько родственников, которые не очень-то и жалуют друг друга, а порой совместное проживание превращается в сущий ад.

Родственники – родственниками, а квартира-то одна

К этому разговору нас подтолкнуло письмо читателя, поднявшего довольно серьезную проблему, стоящую перед совладельцами жилых помещений.

Основной жилищный вопрос возникает не только, когда родственники получают право совместной собственности на жилье в результате наследования или дарения, но и в случаях приватизации квартиры в общую совместную собственность. Как указано в письме, имеет место такая ситуация. Трехкомнатной квартирой в столице владеют пятеро сособственников (две семьи) на праве общей совместной собственности. Эта квартира была в свое время приватизирована в общую совместную собственность всех пятерых проживающих, и в Свидетельстве на право собственности на жилье закреплено, что квартира, действительно принадлежит на праве общей совместной собственности гражданам 1, 2, 3, 4, 5 в равных долях. Отношения между проживающими в этой квартире, как следует из письма, совсем испортились, возникают постоянные ссоры. Одна из семей (мать и сын) занимают комнату и желают каким-то образом определить (выделить) свои части (каждый по 1/5 общей совместной собственности), продать их, выехать из квартиры и приобрести иное жилье. Остальные жильцы не дают согласия ни на продажу, ни на иное отчуждение части квартиры.

Вот и возникают вопросы: можно ли в судебном порядке определить одну или несколько частей (без выделения их в натуре) в имуществе (квартире), находящемся в общей совместной собственности, например, в связи с тем, что отношения между жильцами квартиры испортились, и совместное проживание стало невозможным? Существует ли еще какая-нибудь возможность или основание для того, чтобы в судебном порядке определить часть в имуществе?

Общая собственность как яблоко раздора

Как верно отметил сам автор письма, в соответствии со ст. 369 ГК распоряжение имуществом, находящимся в общей совместной собственности осуществляется по согласию всех сособственников. Поэтому без согласия иных собственников отдельный житель квартиры, приватизированной в совместную собственность, не может не только продать за деньги свою часть квартиры, но и даже не имеет возможность подарить свою часть собственным детям или оставить им в наследство (конечно, при условии, что остальные сособственники против таких сделок). Наш читатель справедливо ссылается и на ст. 370 ГК, которой установлено, что сособственники имеют право на выделение в натуре части из имущества, являющегося общей совместной собственностью.

«Однако, — отмечает автор письма, — на практике эту норму практически невозможно реализовать, т.к. в соответствии с п. 14 Постановления Пленума ВСУ от 25 мая 1998 г. № 15, квартира, находящаяся в общей совместной собственности, подлежит разделу в натуре лишь в одном достаточно редком случае – если возможно выделить сторонам изолированные жилые и иные помещения с самостоятельными выходами, которые могут использоваться как отдельные квартиры или которые можно переоборудовать в такие квартиры».

Действительно, как показывает анализ положений ГК и судебной практики, сособственник, выделяя свою долю в общей массе совместного имущества, становится участником долевой собственности, но если его доля, скажем, ничтожно мала, а он требует выделения ее в натуре, что делать нецелесообразно, то оставшиеся участники совместного имущества должны выплатить ему денежную стоимость его доли. Разумеется, при этом выделенная доля «приобщается» к их имуществу в равных частях. При всем этом не следует забывать и о том, что удовлетворить требования истца о выделении его доли в натуре (комнаты в квартире) суд вправе при наличии возможности осуществить перепланировку жилья с последующим выделением изолированных комнат (Постановление Пленума ВСУ от 04.10.1991 г. № 7 (с изм. от 25.05.1998 г. № 15 «О практике применения судами законодательства, регулирующего право частной собственности граждан на жилой дом»).

Выделение доли как способ решения проблемы

Думается, при желании «избавить» соседей по квартире от собственного общества не следует мудрить и требовать выделения комнаты в натуре. Достаточно заявить иск о выделении доли в общем совместном имуществе. Ведь в случае выделения доли из такого имущества считается, что доли каждого из собственников в праве общей совместной собственности равны, если иное не установлено соглашением сторон, законом или решением суда. Таким образом, выделив собственную конкретную долю в общей совместной собственности, сособственник становится «дольщиком», т.е. право собственности на квартиру распределится следующим образом: тот сособственник, который выделит свою долю в общем имуществе (комнату в квартире) по отношению к остальным проживающим совладельцам, будет владеть комнатой на праве общей долевойсобственности. Оставшиеся соседи (между собой!) сохранят право общей совместнойсобственности на квартиру.

Для чего нужно выделить долю и преобразовать свое право в совместной собственности на долевую собственность? Для того, чтобы получить право распоряжаться своей долей имущества без согласия остальных проживающих. Такое утверждение основывается на ст. 356 ГК, согласно которой собственность двух или более лиц с определением долей любого из них в праве собственности является общей долевой собственностью. Далее, став участником долевой собственности, полномочия такого сособственника подчиняется требованиям ст. 361 ГК: «совладелец имеет правосамостоятельно распорядиться своей долей в праве общей долевой собственности».

Правда, чтобы продать свою комнату, необходимо придерживаться правил ст. 362 ГК, согласно которым в случае продажи доли в праве общей долевой собственности совладелец имеет преобладающее право перед другими лицами на ее покупку по цене, объявленной для продажи, и на иных равных условиях. Поэтому продавец доли обязан письменно сообщить остальным сособственникам о намерении продать свою долю, указав цену и прочие условия договора. Причем, согласно ст. 84 ЗУ «О нотариате», Инструкции о порядке совершения нотариальный действий нотариусами Украины, доказательством уведомления участников общей долевой собственности о последующей продаже доли может быть свидетельство, выданное нотариусом о передаче им заявления продавца, заявление участников права общей долевой собственности с надлежаще удостоверенными подписями об отказе от осуществления права преимущественной покупки доли с указанием условий продажи.

В том случае, если совладельцы отказались от своего права на преимущественную покупку или не осуществят свое право относительно недвижимого имущества на протяжении одного месяца, то «дольщик» вправе продать свою долю иным лицам. Названное требование закона необходимо реализовать, т.к. несоблюдение оного дает право оставшимся совладельцам предъявить иск в суд о переводе на них прав и обязанностей покупателя. Да, кстати, в этом случае истцам будет необходимо (ч. 4 ст. 362 ГК) внести на депозитный счет суда денежную сумму, которую по договору должен уплатить покупатель. Следует помнить и о том, что для таких категорий дел установлен специальный срок исковой давности – один год.

Именно так надо поступить тем, кто хочет продать свою комнату, находящуюся в общей собственности. Тем гражданам, кто намерен подарить свои метры (или завещать) следует поступить также, т.е. для начала стать совладельцем в праве общей долевой собственности, а затем, реализовывая свое право, предусмотренное ст. 361 ГК, подарить долю в квартире.

При дарении части дома спрашивать разрешения у сособственников не нужно

Довольно интересное дело (№ 2-1618/10) о признании договора дарения недействительным, переведении прав и обязанностей покупателя с выплатой стоимости части дома рассматривалось в июне этого года Шевченковским райсудом г. Запорожья.

Истец обратился в суд с иском, в котором указал, что он является собственником 7/8 части жилого дома, а ответчик без надлежащего предупреждения его как совладельца, распорядился принадлежащей ему частью дома и подарил ее лицу, не являющемуся родственником. В связи с изложенным заявитель просил суд признать договор дарения недействительным, перевести на него права и обязанности покупателя 11/18 часть указанного дома, выплатив одаряемой (привлечена также на сторону ответчика) 38 384 грн.

В ходе судебного слушания, истец пояснил, что в 2005 году ответчик предлагал ему выкупить часть дома за 10 000 долларов, но в то время он не мог найти такую сумму и попросил ответчика отсрочить продажу. В октябре 2009 года ответчица пыталась вселиться в спорное домовладение, сообщив при этом, что она купила часть дома. В свою очередь, ответчик, возражая против иска, сообщил суду, что владел частью дома, однако жить там он не смог из-за конфликта с истцом. В 2005 году он пытался продать дом за 10 000 долларов (50 000 грн.), уведомив истца о продаже, однако тот отказался. Поскольку истец конфликтный, ответчик решил подарить свою часть родственнице его знакомой девушки, которая в то время нуждалась в жилье. При этом ответчик заявил, что никакой продажи принадлежащей ему части дома не было, денег он не получал. Таким образом, ответчик реализовал свое право собственности и распорядился принадлежащей ему частью дома на свое усмотрение.

Допрошенная в зале суда ответчица также просила суд отказать в иске и пояснила, что она нуждалась в жилье, и друг ее родственницы решил подарить ей часть дома, на что та и согласилась. Договор дарения оформляли в нотариальной конторе. Однако истец не пускал ее в дом и в октябре 2009 года, ответчица пыталась вселиться в дом при помощи участкового инспектора, но истец в дом ее не пустил. Ответчица утверждала, что она не говорила в присутствии иных лиц о том, что купила часть дома.

И что же суд? Суд решил, что исковые требования не подлежатудовлетворению. Так, судом было установлено, что спорное домовладение принадлежало на праве общей долевой собственности сторонам: истцу – 7/8 частей, а ответчику – 11/18. Согласно договору дарения от 24.06.2009 г., ответчик принадлежащую ему часть дома подарил ответчице. Статья 361 ГК дает право совладельцу самостоятельно распоряжаться своей частью в праве общей долевой собственности, что и сделал ответчик, подарив принадлежащую ему долю. Суд также признал действительным оспариваемый договор дарения, установив, что он был заключен с соблюдением требования законодательства. Кстати, суд посчитал, что «истец не может быть даже заинтересованным лицом по договору дарения, поскольку отчуждение доли в общей долевой собственности путем удостоверения договора дарения не требует согласия или разрешения совладельца».

Читайте также по теме:

Как это ни печально, но все мы рано или поздно сталкиваемся с наследованием. Причем печаль от осознания ухода из жизни близкого человека не идет ни в какое сравнение с бумажной волокитой, предстоящей по случаю наследования того или иного имущества. Те, кто знает, чего стоит в нашей стране получение официального документа, понимают, о чем речь. Тем же, кому до сих пор не доводилось сталкиваться с бюрократической машиной в действии, не помешает морально подготовиться.

В то же время только малая часть украинцев знакомы со всеми нюансами процедуры наследования. Еще большая редкость — наличие семейного адвоката или юриста. Поэтому, по всей видимости, во всех тонкостях законодательства придется разбираться самостоятельно.

Лучше раньше, чем позже

Один мой знакомый, унаследовавший квартиру в столице, вставал в четыре-пять утра, чтобы оббегать все инстанции и хотя бы к обеду успеть на работу. При этом о том, чтобы оказаться первым в очереди на момент открытия учреждения, речь не шла в принципе, учитывая относительно удаленное расположение оного — в пределах одного из районов города. Так что в полдень мой приятель вполне мог позвонить из очереди (!) шефу, дабы сообщить: ему так стыдно опаздывать на работу, что он вряд ли вообще сможет придти. Хорошо, что парень работает инженером в международной компании, где каждый сотрудник — индивидуальность. В ином случае (например, если бы он работал в госучреждении) получение квартиры вполне могло бы стоить человеку источника дохода, ведь незаменимых у нас, как известно, нет.

В общем, от утренних пробежек придется отказаться: для оформления наследства понадобится время. И не просто "любое удобное", а прайм-тайм, когда не с руки отпрашиваться у руководства, отказываться от бизнес-ланча с деловым партнером и сбрасывать важные звонки в попытке заполнить бланк. В среднем, избегая накладок в личном графике, планируйте 7–8 часов в день посвятить вступлению в наследные права. При благоприятном параде планет за пару дней такого режима вопрос решится.

Буква закона

Согласно украинскому законодательству, наследованием является переход прав и обязанностей (наследства) от физического лица, которое умерло (наследодателя), к другим лицам (наследникам). При этом ч. 2 ст. 1268 ГК Украины гласит, что наследник, который постоянно проживал вместе с наследодателем на время открытия наследства, автоматически считается принявшим наследство, если в течение установленного законом срока он не заявит об отказе от него. Те же наследники, которые не проживали с наследодателем постоянно на время открытия наследства, должны подать заявление о принятии наследства. Необходимо учитывать, что в состав наследства входят все права и обязанности (за вычетом конституционных), которые принадлежали наследодателю на момент открытия наследства и не прекратились вследствие его смерти. Таким образом, унаследовать можно не только что-нибудь нужное, но и, например, долги…

Поэтому наследникам следует четко знать, какого рода наследство они могут получить. Если вы подали заявление о принятии наследства, а потом выяснилось, что унаследуете лишь ипотечную квартиру, не стоит отчаиваться — в таком случае можно передумать и отказаться от наследства. Единственное условие — отзывать заявление о принятии наследства или писать заявление об отказе от него следует в срок до шести месяцев с момента смерти наследодателя. Однако отказ от наследства от имени малолетних или несовершеннолетних детей возможен только с согласия органа опеки и попечительства.

Действия по оформлению наследства производит нотариальная контора по месту открытия наследства. Временем открытия наследства, согласно с ГК, считается день смерти наследодателя. Местом открытия наследства признается последнее место жительства наследодателя, а если оно неизвестно — место нахождения имущества или последней его части. Наследник должен представить нотариусу следующие документы: свидетельство о смерти наследодателя; документы, подтверждающие наличие отношений с наследодателем (свидетельство о браке, например), а также правоустанавливающие документы умершего (свидетельство о праве собственности); документы о составе наследственного имущества (справка-характеристика — ответ на запрос в БТИ на извлечение из реестра недвижимого имущества, в котором описывается объект и указывается инвентаризационная оценка) и справку из ЖЕКа, содержащую информацию о прописке умершего и прописанных с ним на момент смерти. Кроме того, нотариусу понадобятся документы, дающие право на наследование (завещание, документы, устанавливающие родство — в случае наследования по закону), и список лиц, подавших заявления о признании права наследования.

По истечении полугода со дня открытия на основании заявления наследников, если между ними нет спора о наследстве, соответствующая контора выдает свидетельства о наследовании.

Если наследство приняло несколько наследников, свидетельство о праве на наследство выдается каждому из них с определением имен и долей в наследстве других наследников.

Унаследованное недвижимое имущество наследник обязан зарегистрировать в органах, осуществляющих государственную регистрацию недвижимого имущества. В случае пропуска установленного законом полугодового срока по уважительным причинам наследник может обратиться в суд с просьбой определить ему дополнительный срок, достаточный для подачи соответствующего заявления.

В порядке очереди

Действующее гражданское законодательство предусматривает два основания для наследования: закон и завещание. При наследовании по закону имущество распределяется между наследниками первой-пятой очереди. Наследниками первой очереди, согласно ст. 1261 ГКУ, являются: дети (в т. ч. зачатые в канун смерти), супруги и родители — в равных долях каждый. Если наследники первой очереди отсутствуют или отказались от наследства, оно переходит к наследникам второй очереди — согласно ст. 1262 ГКУ, родным братьям, сестрам, дедушкам и бабушкам в равных долях. В случаях, когда наследники второй очереди также отсутствуют или отказались от наследства, оно, соответственно, переходит к наследникам третьей очереди — согласно ст. 1263 ГКУ, родным дядям и тетям наследодателя в равных долях. Далее следует четвертая очередь, к которой, в соответствии со ст. 1264 ГКУ, относятся лица, проживавшие с наследодателем одной семьей не менее пяти лет до времени открытия наследства. В порядке пятой очереди право на наследство имеют другие родственники до шестой ступени родства, при этом родственники ближней ступени исключают из списка претендентов на наследование нисходящую череду. Тот же принцип справедлив и для наследников первой-четвертой очереди — если есть наследники первой очереди, наследники второй очереди останутся ни с чем, и так далее.

Кроме того, ст. 1266 ГКУ предусмотрены и другие наследники. Так, внуки-правнуки наследодателя наследуют ту долю наследства, которая принадлежала бы по закону их родителям и бабушкам с дедушками, если бы они были живы на момент смерти наследодателя. Прабабушка с прадедушкой, соответственно, наследуют ту долю наследства, которая принадлежала бы по закону их детям, если бы они были живы на момент смерти наследодателя. Племянники наследуют ту часть наследства, которая принадлежала бы по закону их родителям (сестре, брату наследодателя), а двоюродные братья-сестры — часть, которая принадлежала бы по закону их родителям (тете-дяде наследодателя).

Завещание

Каждый дееспособный гражданин может оставить по завещанию все свое имущество или его часть одному или нескольким лицам, как входящим, так и не входящим в круг наследников по закону. При этом действующим законодательством установлены строгие требования к форме завещания: оно должно быть составлено в письменной форме с указанием места и времени его составления, лично подписано завещателем, заверено нотариусом (другими должностными, служебными лицами в предусмотренных законом случаях) и зарегистрировано в Наследственном реестре.

Независимо от наличия завещания, несовершеннолетние и совершеннолетние нетрудоспособные дети, нетрудоспособные супруг и родители наследодателя наследуют часть, которая полагалась бы каждому из них в случае наследования по закону (ст. 1241 ГКУ)

Завещание, составленное лицом, которое не имело на это права, а также завещание, составленное с нарушением требований относительно его формы и удостоверения, является недействительным. Завещатель имеет право в любое время отменить, составить новое завещание или внести в него изменения.

Судебная практика

Если вы все-таки решили обратиться в суд, проморгав срок заявления о признании прав на наследство, приготовьтесь к тому, что вам придется доказывать, что причины, по которым вы не смогли обратиться к нотариусу, очень веские — ничуть не меньше Армагеддона локальных масштабов. Судья, естественно, спросит, что к чему. И вполне искреннее "редко общались с родственниками" — ответ неправильный: раз не общались, то и наследство ни к чему. А вот такое же искреннее "времени не хватило нужные документы собрать" — разговор другой. В общем, причина, почему о смерти узнали с опозданием, должна быть внятной и вразумительной.

Кроме того, судья захочет удостовериться, что на наследство никто, кроме вас, не претендует. Он напишет запрос в нотариальную контору, где вам обязаны будут вручить официальную бумагу-ответ. При этом желательно иметь на руках документы, подтверждающие факт перехода в мир иной всех возможных родственников-наследников или их отказ от вожделенной собственности, иначе вы рискуете за всем этим снова отправиться в ЗАГС. И это еще при благоприятном раскладе. При неблагоприятном — кто-то из дальних родственников подсуетится раньше ближних, и тогда никакой суд уже ничем не поможет. Так что не ропщите на судьбу, а лучше запасайтесь терпением