Оказывая брокерское обслуживание в странах СНГ, Азии и Европы, AMarkets специализируется на предоставлении высококачественных услуг и всесторонней поддержки своим клиентам и партнерам.  AMarkets является членом организации The Financial Commission, которая занимается урегулированием споров участниками финансового рынка и обеспечивает защиту каждого из наших клиентов с помощью компенсационного фонда Комиссии – до €20 000 на каждую претензию

Здравствуйте критики!

Решила сменить тему и поговорить о деньгах.

Как вам тема денег?

Финансы — это самая уязвимая область нашей жизни.

Поэтому мы так много внимания уделяем именно денежному вопросу. Так как от денег зависит качество нашей жизни, качество питания, качество медицинской помощи.

Да абсолютно всё зависит от денег!

И, конечно, каждый из нас стремится к наиболее лучшим результатам в этой области.

Мы много работаем, стараемся повышать свою квалификацию, изучать новые веяния в своей деятельности. Хотим быть востребованными.

Все мы понимаем, что от финансов зависит наше существование. И никуда мы от этого не денемся. Везде нас окружает материальный мир.  Когда мы совершаем усилия для улучшения благополучия, мы увеличиваем и расширяем собственные возможности. 

Надеюсь все верят, что Мир разумный. И все понимают, что нам с неба не сбросят мешок денег, только потому, что мы лежа на диване этого хотим. 

Мир пойдет нам навстречу и даст, то что мы просим только, если видит, нас при деле и  не сидящими на месте. 

И не стоит хитрить, что если кто-то просто будет отсиживаться на работе с зарплатой в 200$, но при этом  думает, что “по щучьему веленью, по моему хотению” откуда-то  придут возможности и деньги. А далее спокойно отправится в отпуск на полгода.

Конечно, нет! 

Как говорит старая пословица: «Без труда не вытащишь и рыбку из пруда». 

Поэтому работать всю жизнь кассиром и надеяться на выигрыш в лотерее – неблагодарное это дело. Так можно и до 70 лет прождать. А потом обвинять всех за свою несостоятельность. 

Люди, которые не сидят на месте, учатся, развиваются, двигаются, знакомятся с новыми интересными людьми, всегда добиваются тех благ, которые приготовил для них Мир в качестве награды. Именно старание вознаграждается. Миру известно всё! Он видит, что  Вы не тунеядец, не хитрец и не обманщик. 

Но есть люди, которые сидят на шее у родителей/ мужа / жены,  и при этом всё время медитируют на “изобилие”. «А воз и ныне там». Они и не понимают насколько глупы и деградированы, что неинтересны и не нужны ни одному работодателю. А самому создать бизнес, силёнок не хватит.

Они уверены, что даже если бесполезны в этом обществе, но при этом будут или медитировать, или молиться, или прочтут какие-то заговоры, у них тут же все сложится и за их никчемную кандидатуру, будут бороться все вокруг.

Пусть и не мечтают об этом!

 Мир идет навстречу, только при условии, когда мы стараемся, развиваемся, хотим трудиться и работать. А не просто получать миллионы с воздуха и при этом продолжать паразитировать.

А кто из вас знает какие-нибудь медитации, молитвы и заговоры, чтобы Бог с неба бросал мешки с деньгами?

Имею что сказать о развенчивании мифов оценки эффективности инвестиционных проектов

В инвестиционном менеджменте имеет место явный перекос. Или в сторону математиков, или в сторону маркетологов. 
Существуют всем нам привычные финансовые показатели, о которых наверняка знают все, кто хоть однажды сталкивался с вопросом разработки бизнес-плана или ходил в банк за кредитом. Все формулы и определения описаны на сотнях сайтов, их учат студенты в университетах, на них ориентируются все финансисты. Казалось бы – аксиомы, не подлежащие даже обсуждению. На самом деле все далеко не так.

Читая чужие бизнес-планы или общаясь с банковскими экспертами, меня гложет тоска по тем временам, когда никто еще толком не знал, что такое дисконтирование денежных потоков, компаудирование процентов или, к примеру, как учитывать премию за риск. Что это такое и как считать правильно, сейчас тоже никто толком не знает, но вера уже принята. Написаны сотни учебников и миллионы экспертных мнений.
Еще тысячу лет назад никто не знал, почему с неба идет дождь и гремит гром. Просто ставили на капище деревянного истукана, называли его Богом грома и дождя, и молились себе. А зачем вдаваться в какие-то детали? Истукан есть, потому что есть гром. Гром есть потому, что есть истукан. Что еще непонятно?
На инвестиционно-финансовом рынке сейчас есть такие же истуканы, а принятые методы оценки эффективности бизнес-планов считаются истиной в последней инстанции. При этом очень мало кто пытается вникать в детали и что-то объяснять. Не потому, что не знают или не хотят, а потому, что как только до бизнес сообщества дойдет смысл всех этих финансовых показателей эффективности инвестиций, все кредитно-инвестиционные механизмы придется разворачивать на 180 градусов.
Рисковая премия для коэффициента дисконтирования (применимо к постсоветским странам). Кто-нибудь пытался привести алгоритм расчета этой самой премии, так, что бы он был четкий, ясный и краткий как, скажем, хайку? Нет. Никто не пытался.

В инвестиционном менеджменте имеет место явный перекос. Или в сторону математиков, или в сторону маркетологов.

Практически каждому руководителю приходилось принимать решения, подразумевающие начало реализации нового инвестиционного проекта, расширение действующего бизнеса или замену амортизированных основных средств.
Как правило, всегда возникает потребность в привлечении внешнего заемного финансирования.
Мы начинаем планомерно окучивать банки, инвесторов, кредитных и инвестиционных посредников и прочую публику.
Что есть основными критериями оценки инвестиционных проектов?

Экономическая эффективность, финансовая состоятельность, маркетинговая и технологическая составляющая, профессиональный опыт инициатора проекта, наличие команды и кадрового ресурса, ну и так далее.

В свое время мне пришлось вдоволь побегать по кредитным комитетам банков (и не только украинских) с бизнес-планами своих инвестиционных проектов.
Характерно то, что практически в каждом таком финансовом институте выставлялись собственные требования к инвестиционной документации и основным финансовым показателям эффективности.
В результате все это так достало, что в финансовой модели каждого бизнес-плана я стал рассчитывать абсолютно все известные в мире коэффициенты и показатели.
Благо, это совсем не сложно. В основном, формулы на уровне средней школы (умножить, поделить).
Отсюда, к слову, и появились стандарты бизнес планирования BFM Group
Уж, лучше больше, чем меньше. Для всех желающих – таблицы и показатели на любой вкус.

Все мы знаем, откуда растут ноги у всех этих банковских стандартов оценки бизнеса.
Ново устроенным выпускникам финансовых ВУЗов хочется повыпендриваться перед своим начальством. В инвестиционном банкинге, извращенно принимающем американские тенденции корпоративных стандартов, присутствует такое явление как «commitment» с вечным цейтнотом персонала. А поскольку основной задачей является нагнуть клиента на дополнительные платные услуги, то и выдумываются несусветные и зачастую достаточно маразматические требования к бизнес-планам.
Ну и национальный менталитет немалую роль играет. У нас ведь как? Каждый суслик в поле – агроном.

Простой пример.
Существует такой показатель как Коэффициент текущей ликвидности (Current Ratio, CR) .
Это отношение оборотных активов к краткосрочным обязательствам. Полезный показатель, на основании которого можно оперативно оценивать, может ли предприятие в своей хозяйственной деятельности оперативно гасить короткие долги. Если известна сбытовая политика (предоплаты, отсрочки), условия по закупкам сырья и пользование банковскими овердрафтами, то рассчитать довольно легко.
Но к чему тогда требовать у клиента расчет коэффициентов абсолютной ликвидности (Cash ratio) или быстрой ликвидности (Quick Ratio)? То же самое, но вид сбоку, и с учетом предположения о том, что компания вовремя не сможет вернуть дебиторскую задолженность. Это короткие деньги, и отображать их в бизнес-плане, у которого масштаб расчетов на 10 лет вперед, абсолютно нет смысла. Но банкиры часто требуют. Зачем требуют – не знают толком и сами. В общем – абсурд.

Ну, хватит о высоких материях и левых коэффициентах.

Есть нам всем привычные показатели, о которых наверняка знают все, кто хоть однажды сталкивался с вопросом разработки бизнес-плана или ходил в банк за кредитом.

Это:

• Чистый приведенный доход – NPV (Net Present Value)
  
• Срок окупаемости инвестиций - PP или PB (Pay-Back Period)
  
• Внутренняя норма доходности –IRR (Internal Rate of Return)
  
• Средняя норма рентабельности – ARR (Average rate of return)
  
• Модифицированная внутренняя норма доходности – MIRR (Modified Internal Rate of Return)
  
• Индекс рентабельности – PI (Profitability Index)
  

Все формулы и определения описаны на сотнях сайтов, их учат студенты в университетах, на них ориентируются все финансисты. Казалось бы – аксиомы, не подлежащие даже обсуждению.

На самом деле – ни фига подобного.

Для того, что бы было понятно, следует максимально просто объяснить, что такое коэффициент дисконтирования. Он там дальше будет постоянно фигурировать. На самом деле ничего сложного.
Ставка дисконтирования - это норма доходности на вложенный капитал, которую ожидает инвестор. Другими словами, это сравнительная ставка ожидаемого дохода, на который рассчитывает инвестор, вкладывая деньги. К слову, он ведь попросту может разместить их и на банковском депозите на определенный период.
Есть два варианта определения ставки дисконтирования, за которые теоретики от экономики уж которое десятилетие бьют копья (а по ходу защищают очередные научные степени и заставляют студентов учить свой псевдо экономический бред).

1. Глобальный вариант расчета коэффициента дисконтирования

Для начала берется модель оценки рисков проекта CAPM. Вроде как модель принятия решений в координатах «риск-доход» по ценным бумагам, и определяется по формуле:
Ra = Rf + Q(Rm - Rf);

где:
Ra – требуемая доходность акции (актива) A;
Rf – безрисковая ставка доходности;
Rm – рыночный уровень доходности;
Q - коэффициент, отражающий корреляцию актива и рынка (цены и индекса).

Но здесь начинается цирк.

На самом деле никто толком не знает, что понимать под безрисковой ставкой, что такое рыночный уровень доходности, какой масштаб принимать для расчета, может ли быть эта модель линейной (особенно в нашей стране) и насколько корректен коэффициент корреляции Q.
Умничающим на эту тему теоретикам советую пожать руку и больше в эту контору не возвращаться. Теория и практика таки разные вещи. Теоретикам лишь бы поговорить, а вам надо работать.

Ну, если инвестор уж требует, как говорится, любой каприз за его деньги. Пусть только данные свои дает.

В таком случае ставка дисконтирования определяется как средневзвешенная стоимость капитала (weighted average cost of capital — WACC), которая учитывает стоимость собственного (акционерного) капитала и стоимость заемных средств.
WACC= Rа(E/V) + Rd(Z/V)(1 — TP),

Rа – мы уже выяснили, что это из области ненаучной фантастики.
E — рыночная стоимость собственного капитала (акционерного капитала). Рассчитывается как умножение общего количества обыкновенных акций компании на цену одной акции;
Z — рыночная стоимость привлеченного капитала. Чаще всего определяется по бухгалтерской отчетности как общая сумма займов предприятия.
V = E + Z — суммарная рыночная стоимость займов предприятия и ее собственного капитала;
Rd — стоимость привлечения заемного капитала (проценты по кредиту). Здесь не стоит забывать о том, что кредитная нагрузка относится на затраты и уменьшает налоговую нагрузку (очень распространенная ошибка)
TP — ставка налога на прибыль.

2. Кумулятивный метод расчета ставки дисконтирования

Вариант более адекватный, и определяется формулой:
D = E + I + R,
где D — ставка дисконтирования (номинальная);
E — минимальная альтернативная доходность (к примеру, депозит);
I — процент инфляции;
R — рисковая премия

Рисковая премия
– это отдельная песня. Как ее надо считать, не знает никто. С таким же успехом и я мог бы опубликовать какие-то свои таблицы, а через полгода они вошли бы в анналы финансового анализа. В банках привыкли брать за основу ставку рефинансирования Центрального банка. По этому вопросу очень люблю издеваться над банковскими аналитиками, хотя ответа и сам не знаю. И никто не знает. Спросите у вашего финансового директора о методике расчета рисковых премий для ставки дисконтирования – услышите набор бессмысленных фраз.
Суммируются проценты рисков.

По теории, снова возвращаемся к модели CARM.
Расчет рисковой премии до сих пор толком не понимают даже на Уолл-стрит и называют это феноменом премии за риск. Чем выше процент, тем выше несклонность к риску. Привязывая эти коэффициенты к акциям котирующихся компаний, обанкротились уже многие брокеры.
Значит, лучше об этой схеме забыть.
Премия за отраслевые риски.
Ну, с этим просто. Это наднациональный риск, связанный с волатильностью денежных потоков в разных отраслях экономики.
Премии, связанные с риском некачественного корпоративного управления
(наличие конфликтов между акционерами, прозрачность деятельности, соблюдение баланса интересов). В общем, показатель носит виртуальную величину. Инвестору виднее, что там у него творится.
Страновой риск
публикует Standard & Poor"s. Это риск неадекватного поведения официальных властей по отношению к бизнесу.
Премия за не ликвидность акций.
Снова-таки проблема инвестора. На самом деле стоит забыть о будущей капитализации и представить, что почем купил, потом и продаешь.
В общем, если совсем по уму, то все это хитрым образом переводится в проценты и суммируется.
Но как писал выше – как делать это правильно – не знает никто.

Будем считать, что со ставкой дисконтирования разобрались. Правда, осталась куча невыясненных вопросов?

Ответов на эти вопросы попросту не существует. Хватает теоретиков от экономики, пытающихся подать свое видение как единственно правильное. На самом деле это только личный PR. Они получают научные степени, они устраиваются к нам на работу, они оценивают наши инвестиционные проекты.
Им одно название – «офисный планктон».

Это они, превратно толкуя нормы IFRS (МСФО), пытаются дисконтировать кредитные проекты. Мол, если кредитная ставка ниже рыночной, то надо дисконтировать. А зачем? Банку не надо (он и так дает деньги в рост). Заемщику – тем более. Показать банку, что он кроме кредитования предлагаемого проекта больше не заработает? В общем, бред сивой кобылы.

Возвращаясь к основным финансовым показателям. Все они есть во всех учебниках и вроде как являются аксиомой для всех. Руководствуясь этими показателями, все привыкли оценивать как проекты, так и действующий бизнес. Вроде как непреложная истина, а на деле полная, абсолютно оторванная от практики ерунда.

Чистый дисконтированный приведенный доход NPV (Net Present Value) или ЧДД.

Самый знаменитый показатель, описывающийся в денежном выражении
Это показатель, представляющий собой сумму дисконтированных значений потока чистой прибыли, приведённых к сегодняшнему дню. То есть, NPV - это разница между всеми денежными доходами и затратами, приведенными к текущему моменту времени (моменту оценки инвестиционного проекта). Это те деньги, которые ожидает получить инвестор от проекта, после того, как чистая прибыль окупит его первоначальные вложения.

У него достаточно простая формула:

NPV=-CF0 + CF1/(1+D)+CF2/(1+D) 2 +CF3/(1+D)3+….+CFn /(1+D)n

Суммируем всю операционную прибыль по месяцам расчета проекта с учетом D- дисконтирования, отнимаем CF0 – (вложенные средства) и получаем свой гешефт.
Если NPV > 0, то проект должен быть прибыльным.
Если NPV < 0, то не стоит и браться.

Но все это по учебникам и тому, что вбито в голову в виде безусловных рефлексов банковским клеркам.

На первый взгляд все красиво, но есть, как говорится, нюансы.

Нюанс первый.
Вложенное внешнее финансирование(CF0). Если говорить о start-up проектах, в которых один раз построили, запустили и благополучно себе работаем, то, как бы с NPV все нормально.
А будет ли приведенный доход корректным в том случае, если через какое-то время с начала эксплуатации объекта подразумевается финансирование на строительство второй очереди объекта? Очень часто инвестиционные проекты подразумевают стадийную реализацию.
Отвечаю. NPV не будет корректным.

Нюанс второй.
NPV не в состоянии корректно учитывать риски проекта.
Дело в том, что если попытаться все же заложить какую-то премию за риск в коэффициенте дисконтирования (D), то она будет влиять как на отрицательные, так и положительные финансовые потоки.
В результате, NPV может принимать самые неожиданные значения. Чтобы не приводить здесь табличные примеры, попробую объяснить результат.
При разно вариантных сценариях, имеющих идентичные исходные данные, при повышенной рисковой премии NPV может принять с учетом других факторов вроде нормальное положительное значение.
А если взять, и ради спортивного интереса из расчета вообще убрать рисковую премию, оставив все остальное, с удивлением обнаружим, что NPV получился отрицательным.

Нюанс третий.
Без привязки к дисконтированному периоду окупаемости, в NPV отпадает всякий смысл. Скажем, по кредитным проектам, банк интересует исключительно факт того, что бы накапливаемая прибыль могла покрывать проценты и тело по кредиту до того момента, когда заемщик не погасит всю задолженность.
Если по правилам кредитора, длительность кредитов не может превышать, скажем, 5 лет, а расчет периода окупаемости проекта – 5,5 лет, значит не судьба (технический вопрос пере кредитования мы не рассматриваем, ибо кредитора это на этапе принятия решений это не интересует).

Нюанс четвертый.
Скажем, 10 лет проекта – достаточно длительный срок. За это время может и шах умереть, и ишак сдохнуть, и инфляция выйти за пределы прогнозных значений, и рыночная среда поменяться. Учитывать же изначально вероятную кончину ишака в расчете рисковой премии - ее величину не потянет ни один проект.

Внутренняя норма рентабельности (Internal Rate of Return, IRR)

Еще один показатель, который все воспринимают как аксиому.

Это подобранное методом научного тыка значение ставки дисконтирования, при которой чистый дисконтированный доход (NPV) равен нулю. Другими словами это показатель отражает безубыточную норму рентабельности проекта.

Финансовый смысл внутренней нормы рентабельности заключается в том, что инвестиционные проекты могут быть эффективными в том случае, если уровень рентабельности не ниже текущего значения показателя стоимости капитала. Если IRR выходит больше средней стоимости капитала с учетом премии за риск, то проект может быть осуществим. Значение IRR может трактоваться как нижний уровень рентабельности инвестиционных затрат.

Метод расчета IRR.

Для расчета IRR с помощью таблиц дисконтирования выбираются два значения коэффициента дисконтирования D1 < D2 таким образом, чтобы в интервале (D1,D2) функция NPV = f(D) меняла свое значение с "+" на "-" или с "-" на "+".

Формула может приблизительно выглядеть так:

IRR = (NPV(D1)*D2+NPV(D2)*D1)/NPV(D1)+NPV(D2)

Где, NPV (D1) и NPV(D2) – значения чистого приведенного дохода, рассчитанные со ставками дисконтирования D1 и D2

Самый жуткий кошмар любого финансового менеджера – максимально доходчиво объяснить значение этого показателя неподготовленному инвестору (а ведь часто требуют открытые формулы в расчетах)

Вручную (любителям расчетов на калькуляторе)
вычисление IRR превратится в бесконечный пересчет одной и той же финансовой модели с последовательным выбором разных коэффициентов дисконтирования. Создается график NPV – D. Там где кривая пересечет ось значений D, это и будет показатель % IRR.

И снова нюансы:

Нюанс первый.
Как уже говорил, попытка увязки IRR с математической формулой вызывает разрыв шаблона. Так как это величина относительная, внятного математического определения для нее нет. Соответственно, объяснить на пальцах инвестору, откуда конкретно взялся процент IRR – трудновато. Я на кредитные комитеты обычно ношу с собой в качестве приложения табличку, в которой отображено соотношение NPV к дисконтной ставке, в которой NPV имеет как положительную, так и отрицательную величину, а заодно визуальный график. Иногда выручает.

Нюанс второй.
Если проект потребует в процессе операционной деятельности дополнительного финансирования (решили, например, еще один цех построить), будут те же проблемы, что и с NPV. А то и похуже.
Может возникнуть несколько показателей IRR (причем, заведомо некорректных), а может возникнуть и ситуация, когда IRR вообще просчитать нельзя.
Деваться некуда, и приходится приводить каждую новую инвестицию (собственное реинвестирование в основные фонды) к отдельному полноценному финансовому плану.

Нюанс третий.
Если рассматривать разные варианты осуществления одного и того же проекта, то результаты NPV и IRR могут разительно отличаться. К примеру, это обычная проблема в проектах капитального строительства объектов коммерческой недвижимости.
Например: Вариант 1.
Продажа объекта по факту его ввода в эксплуатацию. Имеем оперативную окупаемость инвестиций, и высокий NPV. Но вот IRR возможно будет ниже нуля.
Вариант 2.
Сдача в аренду. Окупаемость - как минимум 10 лет. Доходность невысокая вкупе с высокими рисками. Зато IRR будет на уровне. Принимать решение исключительно на основании финансовых показателей в подобных случаях было бы ошибкой.

Нюанс четвертый.
Стоимость денег имеет тенденцию к временным изменениям. В частности, банки любят привязывать длинные кредиты к индексам (Libor, Euribor, и т.п.).
Меняются риски. Меняется внешняя среда. Соответственно, инвестор может ежегодно (или чаще) менять коэффициент дисконтирования.
В таком случае (а в длинных проектах это нормально) ориентация на IRR вообще теряет любой смысл.

Модифицированная внутренняя норма рентабельности (MIRR)

Ситуация с некоторыми проблемами IRR частично исправляется за счет введения такого показателя как модифицированная внутренняя норма рентабельности (MIRR). Этот показатель позволяет оценивать адекватную норму рентабельности при проектах, подразумевающих последовательное финансирование в течение длительного времени (строительные проекты либо, как уже писалось, отток капитала на запуск второй очереди производства).
MIRR определяется как норма рентабельности, при которой все ожидаемые доходы, приведенные к концу проекта, имеют текущую стоимость, равную стоимости всех требуемых затрат. При этом все инвестиции (вне зависимости от их сроков) приводятся к началу проекта, а доходы дисконтируются по вышеприведенной ставке WACC (средневзвешенная стоимость капитала).
Преимуществом есть то, что у MIRR нет проблем с много вариантностью расчетов (как у IRR).
Недостатком – то, что этот показатель не панацея от приведенных нюансов NPV, IRR и пользоваться им надо только в комплексе с другими показателями. Иначе можно банально ошибиться.

Метод реальных опционов или Теория выбора (ROV – real options valuation; ROA - real options analysis)

Весьма ограниченный к использованию показатель, который можно применять исключительно на тех рынках, на которых существуют долгосрочные возможности выхода или частичной продажи по фиксированным ценам (либо присутствуют четкие ставки капитализации). К примеру, инвестиционные проекты в коммерческой недвижимости, в которых еще на стадии принятия решений присутствует будущие якорные арендаторы либо гостиничные операторы, гарантирующие своим имуществом выполнение взятых на себя обязательств после ввода объекта в эксплуатацию.
По убеждению Tom Copeland (McKinsey & Company) ROV полностью исключает недостатки NPV и в перспективе его заменит. На самом деле, в условиях неопределенности ROV ничем от NPV не отличается, а применение фьючерсов на товарных рынках СНГ носит ограниченный характер.
Собственно говоря, не смотря на математические обоснования метода, якобы позволяющие инвестору оценить эффективность реализации проекта в долгосрочной перспективе, по моему убеждению, речь должна идти совсем о других вещах.
Не хотелось бы оспаривать академические мнения уважаемых специалистов McKinsey & Company и мировых светил экономики. Вместе с тем метод должен носить не столько математические, как логические предпосылки будущей капитализации и выхода из проекта по достижению определенных контрольных точек.
Например, пример инвестиционного проекта, подразумевающего строительство завода.
Основные этапы:

• проведение всего комплекса исследований
  
• выбор и получение права пользования земельным участком с необходимым целевым назначением
  
• получение технической документации, позволяющей начать проектно-изыскательские работы
  
• проектирование капитального строительства
  
• капитальное строительство
  
• поставка и монтаж технологических линий
  
• запуск в эксплуатацию
  
• организация производственных процессов
  
• организация сбытовых сетей
  
• создание успешного бренда

и т.п.
На каждом из этапов стоимость проекта увеличивается на сумму, превышающую объем вложений, с учетом стоимости денег, а проект может условно быть продан.
Определение этих точек (сроки, себестоимость, оценка доходным способом, рыночная востребованность и разработка потенциальных сценариев развития для будущего покупателя) позволяет оценить эффективность входа в проект.

Ставка Дохода Финансового Менеджмента FMRR
(Financial Management Rate or Return)

Применяется пока редко, но заслуживает внимания. Частично исправляет недостатки MIRR.
Фактически тоже же самое, что и IRR, но кардинальное отличие в том, что на ставку дисконтирования доходной части насчитывается сложный процент (1+D) N (альтернативные названия – капитализация процентов, круговая ставка, компаудирование).

Средняя норма рентабельности ARR (Average rate of return)

Другие названия: Средняя норма доходности или учетная ставка

ARR – показатель, описывающийся простой формулой:

ARR=(CF1+CF2+CF3+…. +CFn)/Investments*N
Где
CF– суммарный чистый денежный поток
Investments – суммарные инвестиции
N – длительность (количество расчетных периодов)

Показатель простой и удобный, но тоже имеет недостатки. В частности, не учитывается временная стоимость денег

Индекс прибыльности, PI (Profitability index)

Индекс прибыльности (Profitability Index, PI) представляет собой отношение чистых денежных доходов к приведенным на ту же дату инвестиционным расходам. PI определяет, какой доход получит инвестор на одну условную денежную единицу.
Если PI>1, то проект эффективный.

Период окупаемости, в том числе и дисконтированный (PB, DPB),

Ну, думаю, все и так понятно. Его можно воспринимать как барьерный период, с которого начинает накапливаться NPV. Рассчитывается с момента первой инвестиционной траты. Сам по себе может быть важен для инвестора исключительно для понимания того, в течении какого времени вложенные средства могут быть выведены в полном объеме.
По кредитным проектам, длительность выплат тела и процентов по кредиту не может превышать период окупаемости проекта.


Посткриптум

Большинство людей мечтают о собственной квартире или загородном доме. Достигнуть желаемого можно разными способами: копить, взять ипотеку, надеяться на друзей и близких. Финансовый портал Bankiros.ru провел опрос среди своих пользователей и выяснил, какой способ приобретения жилья сегодня считается наиболее популярным.

Опрос проводился с 1 апреля по 15 июня 2020 года, всего в нем приняли участие 3480 человек. 

Согласно исследованию, большая часть опрошенных – около 70% – для приобретения жилплощади предпочтут ипотечный кредит. Популярность ипотеки очевидна: сегодня банки предлагают доступные ипотечные решения с низкими ставками. Так, по данным ЦБ, средние ставки по выданным кредитам на май 2020 года снизились до 8,32%. Для сравнения: в мае 2019 года средняя ставка была 10,56%, а в мае 2018 года – 9,57%.

«Сегодня ценовая доступность жилья достаточно высока. К тому же, за последний год появились новые программы господдержки для граждан. Например, льготная ипотека для семей с двумя и более детьми (под 6%), Дальневосточная ипотека (под 2%), а также Сельская (под 3%), – отмечает Дарья Никулина, представитель сервиса Bankiros.ru, – Как считают эксперты, к 2024 году доступность жилья будет расти. Примерно в 1,5 раза увеличится объем жилищного строительства, а ставки по кредитам снизятся до 7,9%».

На сегодняшний день разнятся не только ставки и платежи, но и условия получения ипотечных кредитов. Так, банки выставляют разные требования к возрасту заемщика, предоставляемым документам, другим параметрам. Ознакомиться с актуальными условиями можно на сайте.

По сравнению со сторонниками ипотеки, желающих покупать квартиру с привлечением материнского капитала ощутимо меньше – всего 11%. При этом использовать материнский капитал можно как на первоначальный взнос, так и на погашение процентов или основного долга по ипотечному кредиту. Все зависит от того, как распорядится деньгами сама семья.

Третье место в опросе поделили сразу два варианта. 7% респондентов предпочтут самостоятельно накопить необходимые для покупки квартиры средства, а другие 7% и вовсе не планируют покупать собственное жилье.

Среди наименее популярных у россиян решений – ожидание наследства (около 3%), обращение за потребительским кредитом (всего 2% опрошенных) и одалживание денег на квартиру у родственников или друзей (0% респондентов).

Пока нет оснований говорить о зарождении новой тенденции, однако очевидно, что для россиян ипотека станет наиболее популярным и приемлемым инструментом для покупки собственной квартиры. Популяризации решения способствуют государство, предоставляющее льготные условия, а также банки, которые поэтапно оптимизируют условия оформления ипотечного кредита, предлагая населению все более интересные варианты.

Паи закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости «Альфа-Капитал Арендный поток» допущены к торгам на Московской бирже – паи включены в третий уровень листинга.

Основной целью допуска паев ЗПИФа на биржу является предоставление пайщикам возможности через своего брокера реализовать инвестиционные паи до момента прекращения фонда, а также войти в ЗПИФ.

Вывод паев ЗПИФа на биржу – не только возможность предоставить дополнительный сервис клиентам. Эта инициатива «Альфа-Капитала» сейчас в обсуждении с СРО НАУФОР И ЦБ РФ - для пайщиков фонда «Альфа-Капитал Арендный поток» предоставить возможность в будущем одними из первых получить инвестиционный налоговый вычет при прекращении закрытого фонда, на тех же условиях, на которых они предоставляются пайщикам открытых и интервальных паевых фондов[1]. 

«Реализация предложенных “Альфа-Капитал изменений Банком России законодательства о листинге даст пайщикам фонда возможность получения налоговой льготы при погашении инвестиционных паев с доходом при прекращении фонда: инвестор освобождается от уплаты НДФЛ при владении паями торгуемого ЗПИФа не менее трех лет», – отметила Ирина Кривошеева, генеральный директор УК «Альфа-Капитал».

На текущий момент при прекращении закрытого фонда его паи, торгуемые на бирже, сразу снимаются с торгов, что лишает пайщиков ЗПИФа права претендовать на налоговый вычет. Следуя нашим инициативам, паи ЗПИФа могут быть листингованы на бирже дополнительно еще три месяца после прекращения фонда, что даст возможность оперативно реализовать активы фонда УК, а пайщикам даст право на налоговый вычет по паям ЗПИФ «Альфа-Капитал Арендный поток».

«Мы признательны Центральному банку за возможность обсуждения механизма, который предоставит налоговую льготу для пайщиков ЗПИФа. Регулятор поддержал инициативу по делистингу паев ЗПИФа только по истечении трех месяцев, что позволит распространить льготы по НДФЛ на торгуемые паи ЗПИФа. Мы уверены, что реализация этой инициативы даст стимул для более активного развития сегмента розничных закрытых фондов, и мы рады, что наш первый листингованный ЗПИФ, с большой вероятностью, как нам кажется, сможет предложить эту новацию своим пайщикам», – отметила Ирина Кривошеева, генеральный директор УК «Альфа-Капитал».

«Мы видим активный высокий интерес клиентов на наш первый розничный фонд недвижимости с инвестициями в стрит-ритейл. Дополнительное преимущество с точки зрения налогообложения будет еще одним стимулом для повышения спроса и формирования в России рынка ликвидных розничных ЗПИФов», – прокомментировала Екатерина Ганцева, руководитель Дирекции альтернативных инвестиций УК «Альфа-Капитал». 

Справка

УК «Альфа-Капитал» – одна из крупнейших компаний на рынке управления активами. «Альфа-Капитал» была создана в 1996 году и является пионером рынка управления активами частных, институциональных и корпоративных инвесторов. «Альфа-Капитал» входит в консорциум «Альфа-Групп» – одну из самых крупных финансово-промышленных структур России. Суммарные активы под управлением компании составляют более 477 млрд руб. 31 мая 2019 г.

УК «Альфа-Капитал» провела исследование, сравнив темпы роста российского и зарубежного рынков управления активами.

Индустрия управления активами играет все более заметную роль в экономике страны. По итогам первого квартала 2020 года, суммарные активы под управлением российских УК превысили 8,1 млрд рублей. Это составляет около 7,4% ВВП России.

Приток частных инвестиций на фондовый рынок и развитие онлайн-каналов дистрибуции – ключевые факторы развития отрасли. В России сейчас на бирже зарегистрировано 5 млн инвесторов, в том числе свыше 3,5 млн – активных инвесторов, из которых более половины являются клиентами управляющих компаний.

С учетом роста популярности инвестиций и значительного объема средств россиян в банках (свыше 31 трлн рублей), российская отрасль управления активами имеет огромный потенциал роста, считают эксперты УК «Альфа-Капитал». По их оценкам, в ближайшие пять лет рынок будет расти темпами не менее 8–10% в год. Причем в сегменте доверительного управления физлиц и ПИФов динамика может быть еще выше – до 15% в год и до 20% в год соответственно.

Это существенно выше, чем общемировые темпы роста. По прогнозам аналитиков, активы мировой индустрии управления активами в ближайшие пять лет увеличатся на 30%. Сейчас активы всех инвестиционных фондов приближаются к 100 трлн долл. Лидер индустрии – компания Black Rock (США) с активами более 7,4 трлн долл. Активы под управлением ее ближайшего конкурента, Vanguard (США), составляют более 5 трлн долл.

Дополнительным фактором, указывающим на высокий потенциал роста рынка управления активами, также является низкое проникновение услуг УК и брокеров среди экономически активного населения. Доля инвестирующих россиян не превышает 2%. Это существенно ниже, чем в среднем в мире, где инвесторами являются почти 13% людей. Это во многом объясняется тем, что история управления активами на Западе зародилась более 150 лет назад, а в России первая УК появилась только в 1996 году, указывают эксперты «Альфа-Капитала».

Всего клиентами управляющих компаний в мире являются более 1 млрд человек. Половина из них приходится на Китай, на втором месте – США (100 млн человек), а замыкает тройку лидеров Япония – 50 млн инвесторов.

«Рынок управления активами вносит важный вклад в формирование долгосрочных инвестиций в противовес спекулятивным операциям с ценными бумагами. Мы очень оптимистично оцениваем перспективы дальнейшего развития индустрии и полагаем, что она должна играть все более значимую роль в социально-экономическом развитии страны наряду с банковским сектором», – отметила Ирина Кривошеева, генеральный директор УК «Альфа-Капитал». По ее словам, факторами дальнейшего роста популярности инвестиций в стране являются развитие онлайн-каналов продаж, а также появление новых продуктов, таких как биржевые ПИФЫ, фонды недвижимости для розничных инвесторов, а в перспективе – фонды с дивидендными и купонными выплатами. Появление таких инструментов стимулирует дополнительный приток инвестиций на рынок и способствует формированию длинных денег в экономике страны.

  Когда Праздник , то праздник в душе тоже . И когда блогер (я) хочу немножко повисеть  целый день в Заметке часа , как уважаемый хотя бы Дима или Лойивски или кто попало , то мне нельзя . И это обидно потому что я не нарушаю в силу законопослушности, не возбуждаю в силу интернационализма и не  призываю , а наоборот , в силу бесполезности.   За что начальник ? 

Ужесточение регулирования рынка микрозаймов со стороны государства дает свои результаты – несомненно, происходит оздоровление сферы МФО. Но вместе с тем острой остается проблема присутствия на рынке теневых игроков и мошенников. Как распознать нелегального кредитора и о чем нужно знать заемщикам, чтобы не стать жертвой финансового мошенничества, рассказывают эксперты компании «Ваш инвестор».

 Если кредитор работает нелегально, то самым простым способом его разоблачения для заемщика будет информация из государственного реестра микрофинансовых организаций (МФО). Этот реестр размещен в открытом доступе на сайте Банка России. Любое МФО, работающее на территории России легально, должно состоять в данном реестре и иметь соответствующее свидетельство. Это является гарантом того, что компания действует в рамках закона, а интересы заемщика защищаются государством. Дополнительные инструменты проверки – наличие официального сайта у компании с регулярно обновляющейся информацией, с размещенными на сайте официальными документами, тарифами и условиями всех действующих продуктов.

Важно, чтобы договор, который подписывается между заемщиком и компанией, был абсолютно понятным и прозрачным, с четко прописанной процентной ставкой, размером платежей и прочими условиями. В соответствии с законом в договоре займа должны быть прописаны все условия, определяющие его стоимость, а процентная ставка и размер переплаты выделяются в рамку на специально отведенном месте.

Признаком того, что МФО работает нелегально является и то, что его представитель просит клиента оплатить комиссию за рассмотрение заявки, внести предоплату, перечислить деньги на какой-либо счет или карту.

МФО, работающие в правовом поле, никогда не делают адресных предложений о выдаче займов, например, через социальные сети. Представители легальных МФО просто не работают в таком формате. Рассмотрение заявки о выдаче займа – это бесплатная услуга и денежного вознаграждения за эту услугу не полагается.

Стоит насторожиться, если какое-либо лицо предлагает заём от имени действующей микрофинансовой организации, показывает соответствующие документы и разрешения на действия от имени этой организации, но при это все предложения поступают не через официальные каналы связи, а через каналы, не принадлежащие данной организации. Это распространенная схема мошенничества, действующая в сети Интернет, и, в частности, в социальных сетях. Если заемщик столкнулся с подобной ситуацией, то ни в коем случае нельзя перечислять деньги неизвестным лицам – это мошенники. Кроме того, чтобы убедиться, является ли то или иное лицо сотрудником, партнером или официальным представителем микрофинансовой организации, нужно обязательно позвонить в компанию и уточнить данную информацию.

«Велика вероятность того, что в ближайшее время при ужесточении регулирования и высоком спросе на микрозаймы большинство мелких и средних игроков рынка уйдут в серую зону. Нелегальные кредиторы опасны как для самих заемщиков, так и для легальных игроков рынка. Заемщики в первую очередь несут финансовые потери, перечисляя свои средства мошенникам. Для легальных МФО главная опасность – это репутационные риски. Ведь если мошенники действуют, используя имя легального игрока рынка, то весь негатив от последствий их деятельности переносится на эту микрофинансовую организацию и крайне отрицательно отражается на репутации. Поэтому мы считаем, что для развития рынка и его оздоровления вопросам финансовой грамотности населения нужно уделять большое внимание», – прокомментировал Борис Комендантов.

Справка: ООО МКК «Ваш инвестор» предоставляет займы под залог автотранспорта частным лицам и представителям бизнеса. На текущий момент компания представлена в 12 городах России – Новосибирск, Красноярск, Иркутск, Кемерово, Барнаул, Екатеринбург, Челябинск, Тюмень, Самара, Тольятти, Ростов-на-Дону и Краснодар. В 2019 году компания «Ваш инвестор» вошла в топ-7 компаний сегмента займов под залог (по данным НРА) и была признана «Лучшей микрофинансовой организацией» по итогам XV ежегодной премии имени П. А. Столыпина в области экономики и финансов журнала «Банковское Дело». Подробнее о компании на vashinvestor.ru.

Оскар Хартманн — серийный предприниматель, инвестор и филантроп. Основатель компаний Aktivo, KupiVIP, Carprice, CarFix и многих других. Начав с небольшого бизнеса и съемной квартиры в Москве, ему удалось создать многомиллионное состояние. Интервью у этого уникального человека берет профессиональный бизнес-инвестор Сухий Руслан, ведущий YouTube канала №1 о доходной недвижимости РЕНТАВЕД.

Как Вам пришла идея создать компанию Aktivo по коллективным инвестициям, и почему именно в России?

 

Моей мотивацией всегда было желание стать свободным человеком. Мне очень не хотелось, чтобы кто-то что-то решал за меня, определял мою судьбу. Я всегда интересовался тем, что делают состоятельные люди. Со многими из них я встречался лично, интересовался их бизнесом и увидел, что все они инвестируют. Инвестируют в недвижимость.

Сегодня 60% всех мировых активов – это недвижимость. И состоятельные люди вкладывают солидную долю своего состояния в недвижимость. Поэтому я, как успешный бизнесмен, начал 50% всех заработанных мною денег вкладывать в недвижимость. 

Я купил первые 3 объекта в Москве. За большие по тем временам деньги. С классическими ошибками инвестора-новичка. Столкнулся с десятками проблем и понял, что их может быть сотни, если подходить к вопросу подбора и оценки объекта непрофессионально. В итоге моя настоящая доходность составила 4%. Я понял, что ТАК заниматься бизнесом я не хочу. 

После многочисленных поисков, глубокого изучения российского рынка, пришло решение создать платформу с низким порогом входа, в которой можно купить объекты высокого инвестиционного качества с профессиональным управлением, с критическим размером, с возможностью проверить безопасность. Так была создана интернет-платформа Aktivo для краудфандинговых инвестиций в коммерческую недвижимость.

Первыми инвесторами были мои друзья. Потом подключились люди из индустрии, которым нравились наши конкретные объекты недвижимости. Они входили в долю на 5-10% и получали ежемесячный доход. 

Как Вы оцениваете деятельность компании Aktivo за 5 лет?

Очень положительно. Мы построили компанию с нуля – без раздувания, спокойно, объект за объектом. Сложности, конечно, были. В первых объектах приходилось докладывать собственные деньги, чтобы закрыть сделку. Сейчас мне и самому не дают купить долю в объектах. 

Доверие нужно заслужить. Я публичный человек, и за всю историю компании ко мне не было ни одного звонка с жалобами. Я горжусь этим именным продуктом, несу за него полную ответственность. Поэтому многие в сфере недвижимости воспринимают имя «Оскар Хартманн» как знак качества.

У Вас бизнес по всему миру, почему решили инвестировать именно в недвижимость в России?

Я верю, что инвестировать нужно там, где ты проводишь время. Я инвестирую в недвижимость в Германии, где я вырос, и в России, где я провожу много времени. Когда ты видишь результат своей работы, получаешь настоящее удовольствие. 

Если делаешь инвестиции далеко от себя, то видишь только цифры на счетах, но эмоционального удовлетворения они не дают. Плюс ко всему всегда есть риск нарваться на мошенников. Покупатели удаленных супердоходных квартир в Турции или Болгарии часто становятся жертвамиобмана.

Когда ты работаешь там, где ты есть, с людьми, которых ты знаешь, ты получаешь социальный капитал. Есть доверие между людьми, и это работает.

Что, по Вашему мнению, определяет успех предпринимателя: генетика, старание, везение?

Амбициозность. Уверенность в себе. Способность преодолеть страх. Желание меняться и адаптироваться. Способность саморегулироваться. 

Все хотят универсальную формулу успеха, но ее нет. Есть фактор случайности. В любой ситуации есть низкая вероятность, и сделать ее высокой вы не можете. Даже Джефф Безос, богатейший человек мира, списал 3 крупных проекта совокупной стоимостью 5 млрд долларов в ноль, потому что «не получилось». Низкую вероятность можно победить только через высокую активность.

Каков сейчас потенциал роста стоимости квадратных метров в коммерческой недвижимости в России? 

Если смотреть новостной поток, можно подумать, что все плохо. Но положительный сценарий есть. Сейчас Россия искусственно депрессированная. И если отношение к ней изменится, стоимость коммерческой недвижимости начнетрасти. 

Что касается Москвы, то это один из самых топовых городов мира. По развитию, по росту населения, по силе притяжения. Если сравнивать с аналогичными мегаполисами мира, Россия выглядит очень дешево. Кстати, 10 лет назад дешево выглядел Берлин, по сравнению со столицами других стран. Сейчас он почти догнал европейские мегаполисы. 

Я верю в будущее Москвы. Верю в будущее этой экосистемы. Думаю, что есть большой потенциал прироста стоимости коммерческой недвижимости.

Планирует ли Aktivo делать проекты за границей?

Многие наши клиенты хотят валютную доходность. Соответственно, Aktivo как клиентоориентированнаякомпания, будет искать и совместно покупать для долгосрочного владения максимально безопасные, надежные, полностью развитые объекты недвижимости.  

Этот шаг мы планируем сделать в следующие 12 месяцев. В России мы набрали достаточно большой инвестиционный портфель. Теперь очередь Европы, а если точнее –Германии. Здесь доходность будет на 30-40% ниже, чем в РФ. Но за счет того, что вы можете безопасно работать с «плечом», доходность на собственный капитал можно поднять до уровня России с учетом долговых инструментов.

Хочу поздравить Вас с тем, что Aktivo закрыла очередной раунд. Вы успешно распродали ТЦ «ЭкоВидное» стоимостью 658 млн рублей. Каковы дальнейшие планы у компании?

Спасибо, Руслан. На данный момент у нас в планах 10 объектов, из которых 3 такого же качества, как и ТЦ «ЭкоВидное» - с отличной локацией в жилых районах. Мы сейчас находимся на вилке 300 млн – 1 млрд рублей, и здесь можно подобрать качественные объекты с отличными перспективами развития. Если продукт хороший, нет сомнений, что его не купят. А мы подбираем именно такие.

Инвестиционная привлекательность жилья бизнес и премиум класса на первый взгляд достаточно спорна: высокая цена первички, дороговизна архитектурно-планировочных решений и отделки, сложности с оформлением земельных участков. 

После всех мытарств и расходов необходимо подыскать добросовестного арендатора, способного оценить авторский дизайн и стабильно оплачивать арендную плату. И все же рынок премиальной недвижимости Украины существует и развивается. Каковы законы доходности высокобюджетных квадратных метров?

Оправданный риск рассрочки

Покупка квартиры премиум–класса на этапе котлована и на условиях беспроцентной рассрочки в Киеве, Львове, Одессе или Харькове, при продаже после сдачи дома приносит до 30-35% чистой прибыли. Инвестору не нужно вкладываться в ремонт и обустройство жилья: спрос на просторные квартиры свободной планировки в новостройках повышенной комфортности стабилен.

Покупатели такого жилья оплачивают энергоэффективность, безопасность, спокойствие и равноценное социальное окружение. Застройщики чутко уловили тренд и активизировали строительство малоэтажных клубных домов с закрытой территорией в престижных районах мегаполисов.

Основная задача инвестора – точно определить объект инвестиций:

• надежный застройщик с позитивным досье;
• неоспариваемый землеотвод;
• законные разрешительные документы;
• возможность подведения коммуникаций;
• развитая инфраструктура.

Элитная аренда

Пентхауcы Киева, дома на взморье Одессы, особняки Львова, коттеджи Днепра и резиденции под Киевом: рынок аренды элитного жилья в Украине сформирован и демонстрирует медленный, но уверенный рост. Среди арендаторов: посольства, иностранные представительства, корпорации, бизнес-элита и селебрити. Аренда особняка в закрытом элитном комплексе престижна, удобная и подчеркивает статус арендатора.

Средний срок аренды резиденции вблизи столицы – не менее 7 лет. Окупаемость – 10-12 лет. Это стабильный доход от частной собственности, не потерявшей своей стоимости даже в период активных военных действий на востоке Украины.

Бизнес-проект

Креативный подход к переориентации элитного жилья в высокодоходный бизнес только набирает обороты. В окрестностях Киева и Львова совсем немного выставленных на продажу загородных резиденций. Каждый из таких объектов – уникален, обладает собственным антуражем и атмосферностью.

Поиск потенциального покупателя обеспечивает топовый риэлтор, специализирующийся на высокобюджетных проектах. Такие специалисты располагают конфиденциальным листом ожидания от потенциальных инвесторов и готовы сразу предложить объект заинтересованным лицам. Состоящие в штате агентства недвижимости или сотрудничающие на условиях аутсорсинга экономисты и девелоперы разрабатывают проекты, повышающие стоимость недвижимости на порядок.

Изначально затратное жилье на просторной территории и гостевыми домами и отлаженной системой безопасности периметра резиденции превращается в доходные:

• VIP-отель, арт-центр, бизнес-клуб;
• тренинг-центр, конференц-сервис;
• спа-комплекс, рекреационный  комплекс;
• ресторан, ивент-локацию;
• спортивную базу, яхт-клуб, дайв-центр; 
• медицинскую клинику, частный гериатрический пансионат, 
• реабилитационный центр, санаторий для будущих мам; 
• лингвистический кампус, обучающий комплекс.

 

Девелопмент каждого объекта строго индивидуален. Необходима тщательная проработка локации, коммуникаций, маркетинговые исследования и экономические выкладки. Зачастую сегодняшние покупатели резиденций с большими участками реализуют перспективную реконструкцию комплекса для коммерческого использования.