Оскар Хартманн — серийный предприниматель, инвестор и филантроп. Основатель компаний Aktivo, KupiVIP, Carprice, CarFix и многих других. Начав с небольшого бизнеса и съемной квартиры в Москве, ему удалось создать многомиллионное состояние. Интервью у этого уникального человека берет профессиональный бизнес-инвестор Сухий Руслан, ведущий YouTube канала №1 о доходной недвижимости РЕНТАВЕД.

Как Вам пришла идея создать компанию Aktivo по коллективным инвестициям, и почему именно в России?

Моей мотивацией всегда было желание стать свободным человеком. Мне очень не хотелось, чтобы кто-то что-то решал за меня, определял мою судьбу. Я всегда интересовался тем, что делают состоятельные люди. Со многими из них я встречался лично, интересовался их бизнесом и увидел, что все они инвестируют. Инвестируют в недвижимость.

Сегодня 60% всех мировых активов – это недвижимость. И состоятельные люди вкладывают солидную долю своего состояния в недвижимость. Поэтому я, как успешный бизнесмен, начал 50% всех заработанных мною денег вкладывать в недвижимость. 

Я купил первые 3 объекта в Москве. За большие по тем временам деньги. С классическими ошибками инвестора-новичка. Столкнулся с десятками проблем и понял, что их может быть сотни, если подходить к вопросу подбора и оценки объекта непрофессионально. В итоге моя настоящая доходность составила 4%. Я понял, что ТАК заниматься бизнесом я не хочу. 

После многочисленных поисков, глубокого изучения российского рынка, пришло решение создать платформу с низким порогом входа, в которой можно купить объекты высокого инвестиционного качества с профессиональным управлением, с критическим размером, с возможностью проверить безопасность. Так была создана интернет-платформа Aktivo для краудфандинговых инвестиций в коммерческую недвижимость.

Первыми инвесторами были мои друзья. Потом подключились люди из индустрии, которым нравились наши конкретные объекты недвижимости. Они входили в долю на 5-10% и получали ежемесячный доход. 

Как Вы оцениваете деятельность компании Aktivo за 5 лет?

Очень положительно. Мы построили компанию с нуля – без раздувания, спокойно, объект за объектом. Сложности, конечно, были. В первых объектах приходилось докладывать собственные деньги, чтобы закрыть сделку. Сейчас мне и самому не дают купить долю в объектах. 

Доверие нужно заслужить. Я публичный человек, и за всю историю компании ко мне не было ни одного звонка с жалобами. Я горжусь этим именным продуктом, несу за него полную ответственность. Поэтому многие в сфере недвижимости воспринимают имя «Оскар Хартманн» как знак качества.

У Вас бизнес по всему миру, почему решили инвестировать именно в недвижимость в России?

Я верю, что инвестировать нужно там, где ты проводишь время. Я инвестирую в недвижимость в Германии, где я вырос, и в России, где я провожу много времени. Когда ты видишь результат своей работы, получаешь настоящее удовольствие. 

Если делаешь инвестиции далеко от себя, то видишь только цифры на счетах, но эмоционального удовлетворения они не дают. Плюс ко всему всегда есть риск нарваться на мошенников. Покупатели удаленных супердоходных квартир в Турции или Болгарии часто становятся жертвамиобмана.

Когда ты работаешь там, где ты есть, с людьми, которых ты знаешь, ты получаешь социальный капитал. Есть доверие между людьми, и это работает.

Что, по Вашему мнению, определяет успех предпринимателя: генетика, старание, везение?

Амбициозность. Уверенность в себе. Способность преодолеть страх. Желание меняться и адаптироваться. Способность саморегулироваться. 

Все хотят универсальную формулу успеха, но ее нет. Есть фактор случайности. В любой ситуации есть низкая вероятность, и сделать ее высокой вы не можете. Даже Джефф Безос, богатейший человек мира, списал 3 крупных проекта совокупной стоимостью 5 млрд долларов в ноль, потому что «не получилось». Низкую вероятность можно победить только через высокую активность.

Каков сейчас потенциал роста стоимости квадратных метров в коммерческой недвижимости в России? 

Если смотреть новостной поток, можно подумать, что все плохо. Но положительный сценарий есть. Сейчас Россия искусственно депрессированная. И если отношение к ней изменится, стоимость коммерческой недвижимости начнетрасти. 

Что касается Москвы, то это один из самых топовых городов мира. По развитию, по росту населения, по силе притяжения. Если сравнивать с аналогичными мегаполисами мира, Россия выглядит очень дешево. Кстати, 10 лет назад дешево выглядел Берлин, по сравнению со столицами других стран. Сейчас он почти догнал европейские мегаполисы. 

Я верю в будущее Москвы. Верю в будущее этой экосистемы. Думаю, что есть большой потенциал прироста стоимости коммерческой недвижимости.

Планирует ли Aktivo делать проекты за границей?

Многие наши клиенты хотят валютную доходность. Соответственно, Aktivo как клиентоориентированнаякомпания, будет искать и совместно покупать для долгосрочного владения максимально безопасные, надежные, полностью развитые объекты недвижимости.  

Этот шаг мы планируем сделать в следующие 12 месяцев. В России мы набрали достаточно большой инвестиционный портфель. Теперь очередь Европы, а если точнее –Германии. Здесь доходность будет на 30-40% ниже, чем в РФ. Но за счет того, что вы можете безопасно работать с «плечом», доходность на собственный капитал можно поднять до уровня России с учетом долговых инструментов.

Хочу поздравить Вас с тем, что Aktivo закрыла очередной раунд. Вы успешно распродали ТЦ «ЭкоВидное» стоимостью 658 млн рублей. Каковы дальнейшие планы у компании?

Спасибо, Руслан. На данный момент у нас в планах 10 объектов, из которых 3 такого же качества, как и ТЦ «ЭкоВидное» - с отличной локацией в жилых районах. Мы сейчас находимся на вилке 300 млн – 1 млрд рублей, и здесь можно подобрать качественные объекты с отличными перспективами развития. Если продукт хороший, нет сомнений, что его не купят. А мы подбираем именно такие.

Из года в год, помимо вкладов в банки, в России продолжают сохранять популярность инвестиции в недвижимое имущество. При нестабильности в экономике оно многим кажется понятным и надежным капиталовложением. Аналитик Юнитраст Кэпитал рассказывает о доходности данной сферы.

Самый простой, а потому и наиболее востребованный вид инвестиций в недвижимость для частных лиц — покупка жилья для перепродажи или сдачи в аренду.

«Здесь всё зависит от целей. Так, перепродажа недвижимости принесет единовременный и более ощутимый доход. Однако высокие дивиденды в ближайшем будущем можно будет получить лишь на рынке новостроек, причем при покупке на этапе котлована. Вложив деньги в начале строительства и продав жилье на поздних стадиях стройки или после сдачи дома, можно заработать до 20-25%. Но есть риск, к примеру, что строительство затянется. Механизм эскроу-счетов, на который постепенно должны перейти застройщики, призван обезопасить сделки по новостройкам, хотя и может несколько повысить цены», — говорит аналитик Юнитраст Кэпитал.

Самыми перспективными регионами для инвестиций в жилую недвижимость в 2019-2020 гг. специалисты компании считают ближнее Подмосковье, Москву, Санкт-Петербург и другие мегаполисы. 

«По окупаемости лучшие результаты должно продемонстрировать жилье эконом-сегмента. Оно традиционно востребовано среди населения. А вот на рынке элитной недвижимости может быть более низкий спрос – такой вариант инвестиций будет рискованнее», — считает аналитик Юнитраст Кэпитал.

При сдаче жилья в аренду потребуется больше времени на окупаемость инвестиций — 15-18 лет. Зато можно рассчитывать на постоянную, хоть и небольшую прибыль — в среднем около 6% годовых. Единственное, надо быть готовым к дополнительным расходам, к примеру, на ремонт помещения при смене жильцов или на замену мебели и техники, пришедшей в негодность. 

«Сейчас, к началу делового сезона и нового учебного года, спрос на съёмное жилье традиционно растет, и цены, соответственно, повышаются», — отмечает специалист Юнитраст Кэпитал.

Однако наибольший доход, как правило, приносит не жилая, а коммерческая недвижимость. 

«Например, сдавая помещение коммерческого назначения, можно получать прибыль в районе 8-12% годовых. Срок окупаемости инвестиций по сравнению с жилой недвижимостью тоже меньше — около 8-10 лет. Хотя, конечно, потребуются и большие знания, и более серьезные материальные вложения», — говорит эксперт.

Один из способов снижения расходов при покупке недвижимости — участие в торгах по банкротству. На них выставляются залоговые помещения, имущество, арестованное за долги, а также активы, которые распродаются из-за банкротства физического лица или компании. И продажа зачастую идет значительно ниже рыночной стоимости. Однако чтобы снизить риски и выбрать ликвидный лот, лучше обзавестись надежным партнером, профессионально разбирающимся в таких аукционах. Вложив средства в крупного игрока торгов, можно получить около 24-36% годовых. 

О Unitrust Capital (Юнитраст Кэпитал): 

Юнитраст Кэпитал – профессиональный участник торгов по банкротству №1 в России. Уставной капитал компании составляет 100 млн рублей. Активы под управлением на сумму более 1 млрд рублей. Компания осуществляет деятельность во всех регионах России.

https://unitrust.capital 

Инвестиционная привлекательность жилья бизнес и премиум класса на первый взгляд достаточно спорна: высокая цена первички, дороговизна архитектурно-планировочных решений и отделки, сложности с оформлением земельных участков. 

После всех мытарств и расходов необходимо подыскать добросовестного арендатора, способного оценить авторский дизайн и стабильно оплачивать арендную плату. И все же рынок премиальной недвижимости Украины существует и развивается. Каковы законы доходности высокобюджетных квадратных метров?

Оправданный риск рассрочки

Покупка квартиры премиум–класса на этапе котлована и на условиях беспроцентной рассрочки в Киеве, Львове, Одессе или Харькове, при продаже после сдачи дома приносит до 30-35% чистой прибыли. Инвестору не нужно вкладываться в ремонт и обустройство жилья: спрос на просторные квартиры свободной планировки в новостройках повышенной комфортности стабилен.

Покупатели такого жилья оплачивают энергоэффективность, безопасность, спокойствие и равноценное социальное окружение. Застройщики чутко уловили тренд и активизировали строительство малоэтажных клубных домов с закрытой территорией в престижных районах мегаполисов.

Основная задача инвестора – точно определить объект инвестиций:

• надежный застройщик с позитивным досье;
• неоспариваемый землеотвод;
• законные разрешительные документы;
• возможность подведения коммуникаций;
• развитая инфраструктура.

Элитная аренда

Пентхауcы Киева, дома на взморье Одессы, особняки Львова, коттеджи Днепра и резиденции под Киевом: рынок аренды элитного жилья в Украине сформирован и демонстрирует медленный, но уверенный рост. Среди арендаторов: посольства, иностранные представительства, корпорации, бизнес-элита и селебрити. Аренда особняка в закрытом элитном комплексе престижна, удобная и подчеркивает статус арендатора.

Средний срок аренды резиденции вблизи столицы – не менее 7 лет. Окупаемость – 10-12 лет. Это стабильный доход от частной собственности, не потерявшей своей стоимости даже в период активных военных действий на востоке Украины.

Бизнес-проект

Креативный подход к переориентации элитного жилья в высокодоходный бизнес только набирает обороты. В окрестностях Киева и Львова совсем немного выставленных на продажу загородных резиденций. Каждый из таких объектов – уникален, обладает собственным антуражем и атмосферностью.

Поиск потенциального покупателя обеспечивает топовый риэлтор, специализирующийся на высокобюджетных проектах. Такие специалисты располагают конфиденциальным листом ожидания от потенциальных инвесторов и готовы сразу предложить объект заинтересованным лицам. Состоящие в штате агентства недвижимости или сотрудничающие на условиях аутсорсинга экономисты и девелоперы разрабатывают проекты, повышающие стоимость недвижимости на порядок.

Изначально затратное жилье на просторной территории и гостевыми домами и отлаженной системой безопасности периметра резиденции превращается в доходные:

• VIP-отель, арт-центр, бизнес-клуб;
• тренинг-центр, конференц-сервис;
• спа-комплекс, рекреационный  комплекс;
• ресторан, ивент-локацию;
• спортивную базу, яхт-клуб, дайв-центр; 
• медицинскую клинику, частный гериатрический пансионат, 
• реабилитационный центр, санаторий для будущих мам; 
• лингвистический кампус, обучающий комплекс.

Девелопмент каждого объекта строго индивидуален. Необходима тщательная проработка локации, коммуникаций, маркетинговые исследования и экономические выкладки. Зачастую сегодняшние покупатели резиденций с большими участками реализуют перспективную реконструкцию комплекса для коммерческого использования.

Большинство масштабных бизнес — проектов, с которыми носятся отечественные предприниматели в поисках инвестиций, представляют собой только дым. Но к этому дыму они норовят пририсовать трубу, к трубе паровоз, а к паровозу железную дорогу. Команда проекта грузится в нарисованный прицепной вагон, кто-нибудь время от времени открывает окошко и сообщает остальным новости о густоте и форме дыма. В общем, хорошо и весело проводят время.

При этом отечественному start-up- бомонду зачастую присуще нелепое убеждение в том, что все великолепие их инвестиционной идеи можно объяснить на пальцах, не утруждая себя даже разработкой бизнес-плана, не говоря уж о тщательной проработке всех деталей будущего бизнеса. С высоты необоснованного нарциссизма им невдомек, что никто не будет тратить время на человека с улицы, не имеющего на руках презентационных материалов, уровень проработки которых дает хотя бы первичное желание разговаривать дальше.

Ну, ладно. Проведена серьезная подготовительная работа, в команде работают профессионалы, сам проект классный. После долгого, упорного и болезненного пробивания головой всех дверей инвестор найден. Поймали удачу за хвост, после долгих препирательств попустив свои первоначальные запросы и ожидания. На самом деле глупо ожидать, что найдется идиот, готовый быть миноритарием при 100% финансировании голой идеи. Удел стартапера – максимум 20% в уставном фонде создающейся управляющей компании.

Вообще, не стоит впадать в излишнюю эйфорию. С точки зрения стратегического инвестора, финансирующего 100% проекта, до момента ввода в эксплуатацию вы выступаете в качестве проектного менеджера, а после запуска – операционного директора. И ничем ровным счетом не отличаетесь вы от наемного сотрудника. Любая бизнес-идея или инновация, какой бы дорогой она не казалась соискателю инвестиций, на самом деле не стоит ровным счетом ничего.

На всех без исключения стадиях объект является полной собственностью вашего партнера против договоренности о том, что когда-нибудь, когда инвестиции окупятся, вы будете выводить прибыль согласно установленным долям.

По большому счету, стратегический инвестор ничем не отличается от работодателя. Судите сами:

• Инвестор платит вам зарплату, и работодатель платит вам зарплату;
• Инвестор обещает вам долю от прибыли, и работодатель тоже до фига чего может обещать наемному директору;
• Инвестор может проснуться с левой ноги и закрыть проект, и работодатель может указать вам на дверь в любую минуту.

Гарантий у Вас не может быть никаких. В бюджете проекта вами же заложена статья расходов на фонд оплаты труда. В том числе, и руководителя проекта. Если не слишком уж борзеть в своих желаниях, вы будете получать эту зарплату.

Инвестиционные проекты, в которых львиная доля финансирования идет на покрытие капитальных издержек, в среднем окупаются от 3-х до 10 лет. Из личного опыта, за это время или шах умрет, или ишак подохнет. Кроме того, наверняка потом пойдет речь о реинвестировании прибыли. В общем, вряд ли вы увидите свои проценты (и, кстати, не забывайте о том, что вывести легально наличные деньги, ничего не теряя при этом, достаточно сложно).

На практике обычно это происходит так:

• Во-первых, когда вы благополучно все построите, наладите, подберете персонал, пойдут клиенты и выручка – партнер наверняка начнет нервничать и подозревать, что вы у него утаиваете часть дохода. Да-да. Это общечеловеческое свойство характера и никуда от этого не деться.
• Во-вторых, рыночная стоимость фактически готового бизнеса (работающий цех + земля + клиенты + известность) будет значительно превышать его суммарные капитальные и операционные затраты.

Ваш инвестор однозначно придет к мысли, что бизнес надо продавать. Предложит вам – вы не потянете. Тогда он выставит на продажу корпоративные права. И вот здесь (при условии, что партнер – порядочный человек) вы имеете возможность получить наличными на руки сумму, которая будет составлять оговоренный на старте процент от суммы между суммой продажи корпоративных прав и всеми без исключения потраченными деньгами инвестора (к которым наверняка он приплюсует какие-то возникшие из воздуха заоблачные проценты).

Обязательное условие – в команде проекта на равных правах должен быть человек, имеющий достаточную квалификацию для операционного управления проектом. Его практический опыт должен выражаться не только в профессиональном подходе к узкоспециальным вопросам, но и умении решать нестандартные задачи, находящиеся на стыке отраслей.

Совсем неудачная мысль – рассчитывать нанять в проект исполнительного директора, продолжая заниматься любимой наукой (или еще чем) и рассчитывая стричь капусту с проекта, дав только идею (пусть она даже подкреплена какими-то патентными правами). В таком случае, а зачем тогда вы лично нужны вашему партнеру-инвестору? Он вас кинет в результате, потому что вы для него обуза.

Задача — перебрать на себя максимум компетенций. Инвестор должен понимать, что без вас проект рухнет. Вы должны быть полезны и незаменимы для проекта.

Из личного опыта:

Если вы нашли заинтересованного инвестора для своего проекта, то забронируете себе не ту долю, которая соответствует вашему вкладу в проект, а ту, на которую договоритесь.

Если вы договорились с инвестором о том, что вам заплатят согласно договоренности на старте – не факт, что произойдет именно так. Скорее всего, вас попытаются кинуть. И скорее всего, в результате кинут.

Прав не тот, кто прав, а тот, у кого этих прав больше. Все, что не зафиксировано на бумаге, будет толковаться сильной стороной (инвестором) в свою пользу. Хотя на самом деле все эти соглашения, договора, уставы носят не столько юридический, как моральный фактор.

На этапе распределения прибыли, ваша доля – это издержки для партнера-инвестора. А каждый бизнес стремиться издержки минимизировать.Общая позиция большинства инвесторов — взять свое прямо сегодня. Хотя бы потому, что в нашей стране неизвестно, что будет завтра. Исходя из этих предпосылок, они и строят свои взаимоотношения с другими людьми. После нас, мол, хоть потоп!

Вообще, не стоит забывать о том, что у людей сходство ограничивается только наличием рук, ног, головы, задницы и других частей тела. Вместе с деньгами в ваш бизнес приходят живые люди со своими тараканами в голове. Работая с банком или инвестиционной компанией, пусть даже с мировым именем, вы работаете не с организацией, а конкретными людьми в этой организации, удовлетворяющими собственные амбиции и бизнес — интересы. Когда дело доходит до живых денег, все своды корпоративных правил и нотариально заверенные договора игнорируются.

Там где взрослые люди играют в бизнес, зачастую не бывает ни порядочности, ни чести, ни правды, ни лжи. Есть только бизнес — интересы и конфликт этих самых интересов. К сожалению.

Специалисты компании Юнитраст Кэпитал рассказали, как можно выгодно инвестировать свободные средства в аукционы по банкротству, зарабатывая на сделках купли-продажи ликвидного имущества до 2500%.

“Инвестиции в банкротство в 2019-2020-х годах будут оставаться одним из самых прибыльных видов венчурных инвестиций, потенциально способных принести прибыль до 25 рублей на каждый вложенный рубль”, – рассказывает главный эксперт по фондовым рынкам Юнитраст Кэпитал.

Чтобы зарабатывать деньги на торгах по банкротству инвестору потребуется хорошее знание профильного законодательства, иметь цифровую электронную подпись, а также научиться анализировать информацию, связанную с выставленными лотами и читать между строк. Как правило, на торгах реализуется высоколиквидное имущество предприятий и ИП-банкротов: транспорт, недвижимость, дебиторская задолженность, оборудование, спецтехника, а также ценные бумаги. При этом цены на такое имущество, как правило, всегда оказываются ниже рыночных, порой в разы ниже своей реальной рыночной стоимости.

Конечно, для того, чтобы заработать на торгах по банкротству, необходимо в совершенстве изучить механизм, а также условия проведения и участия в торгах. Еще один вариант – нанять квалифицированного консультанта – инвестиционного брокера, специализирующегося на подобных видах сделок. С его помощью можно будет покупать имущество банкрота с целью получения прибыли (купил дешевле – перепродал дороже), инвестировать деньги в восстановление компаний-банкротов с последующим получением прибыли и, наконец, самому стать агентом по банкротству, зарабатывая на процентах от сделок, оперируя имуществом своих доверителей.

Несколько советов от компании Юнитраст Кэпитал для начинающих агентов:

1. Не спешите конкурировать за дорогие лоты. Постарайтесь набить руку и набраться опыта на более мелких сделках, где вы сможете позволить себе проигрыш.

2. Опытный агент по банкротствам ценится на рынке весьма высоко: вознаграждение за сделку порой составляет до 10% от начальной стоимости лота. 

3. Когда вы получите необходимый опыт, не бойтесь привлекать заемные средства для покупки особо ценных лотов, прошедших вашу экспертизу. Даже 15% переплаты за кредит – ничто в сравнении с 2500% чистой прибыли. 

О Юнитраст Кэпитал:  

Юнитраст Кэпитал – крупный международный инвестиционный фонд, оказывающий консалтинговые услуги банкам, крупному бизнесу, правительству и частным инвесторам на предмет рыночных трендов и финансовых рисков в мире венчурных инвестиций.

https://unitrust.capital

Решение было принято в рамках урбанистической конференции «Конфигурация 1.0», прошедшей с 14 по 17 мая в Крыму. Инициатором события выступило национальное агентство территориального развития «Свечение». 

В мероприятии приняли участие более 30 независимых российских компаний. Ведущие застройщики из Москвы, Санкт-Петербурга, Казани, Перми, Калининграда, Республики Крым, а также ряд инвестиционных фондов и частных инвесторов достигли договоренности о едином векторе усилий. В частности, принято решение о совокупном вложении 20 млрд. рублей в презентованные на конференции градостроительные проекты, нацеленные на развитие поселка Коктебель. 

Участники конференции подписали ряд соглашений по развитию территорий курортов Крыма, сформировали коммерческое крыло, объединяющее частные инициативы, инвестиции и компетенции в поддержку федеральных целевых программ. Они также обсудили проблематику инвестиционного климата курортной среды Крыма, особенности взаимодействия госсектора с частным инвестированием, потенциал территории и значимость Республики в национальном аспекте.

На конференции были представлены успешные кейсы уже реализованных проектов на территории Крыма от компании SIMFERO, агентства городского дизайна «Август» и проектного бюро «Курортоград».

- «Конфигурация 1.0» стала платформой для объединения коммерческих сил в отношении развития курортов Крыма. Возможность создания прозрачной системы привлечения инвестиций и консолидирование игроков частного сектора, несомненно, окажет позитивное влияние на инвестиционный климат Республики Крым, - отмечает руководитель агентства «Свечение» Олег Питецкий.

Разработка концепции и долгосрочной стратегии становятся ключевым инструментом комплексного территориального развития. По мнению организаторов «Конфигурации 1.0», это единственный путь, который сможет объединить интересы жителей Крыма, власти и коммерческих структур.

В 2019 году запланирован запуск инвестиционного интернет-портала для привлечения частного капитала в поддержу развития курортов Крыма.

Для тех кто только начинает свой инвестиционный путь, 18 мая в Москве состоится встреча инвесторов и криптоэнтузиастов, поводом для которой будет грандиозное мероприятие, организованное инвестиционным фондом AmirCapital и программой финансового развития SunriseProgram

Инвестиционный фонд AmirCapital и программа финансового развития SunriseProgram приглашают всех начинающих или желающих начать свой инвестиционный путь на солнечное мероприятие SunnyDay, которое состоится 18 мая в 10:00, в Москве на Кутузовском пр-т, д 88. 

SunnyDay - это слет инвесторов, а так же партнеров фонда AmirCapital, с целью обмена опытом, повышения финансовой грамотности, укрепления полезных связей и создания крупного инвестиционного сообщества. На слете выступят члены команды Amir Capital, основатель и первый руководитель фонда Марат Мынбаев, руководитель проектного офиса Волков Павел, а так же партнеры фонда и приглашенные спикеры.

Не пропустите самое солнечное инвестиционное мероприятие!

Билеты можно приобрести на странице фонда и по ссылке.

Овец разного направления продуктивности стригут в определенные сроки.

Овец с однородной шерстью стригут один раз в год — весной,

со смешанной шерстью два раза — весной и осенью.

М.Ф. Иванов «Овцеводство» 1925 г.

Посетив любой из многочисленных сайтов бесплатных объявлений или бизнес - форумов, в разделе "поиск инвестора" вы обязательно наткнетесь на обилие нелепых "инвестиционных предложений".
Нелепых - как по форме подачи, смыслу, так и по обилию ошибок.

Вот типичные примеры из нескольких досок объявлений, собранные за 15 минут их просмотра:
(орфография, грамматика и лексика сохранена)

• Ищу бизнес партнера для выполнения бизнес-плана. Все подробности при переписке. Кому интересно предложение оставляйте свои email адреса.
• Я бизнесмен и предпринематель. На досугах изобрел бизнес проэкт и новую систему перевозок, "Линейносетевая перевозка пассажиров" по мооим расчтам ежемесячный доход будит от 1 000,000 долларов. Продам на условиях споследующим трудоустройством на работу. Предлагаю вам принять участее в моем инвестиционном проэкте
• Ищу инвестора в высокорентабельный бизнес. Бизнес план и подробные финансовые выкладки предоставлю после предварительного собеседования с потенциальным партнером....
• Предлагаю рецепт приготовления «эликсира молодости» - ноу-хау в области замедления процессов старения организма, а также стимуляции деятельности жизненно важных механизмов и органов организма. Ищутся инвесторы. Необходимы полные исследования и испытания препарата (на млекопитающих).
• Меня зовут Герасим Измайлов. У меня 300 изобретений. Дайте 500 000 долларов на создание действующих прототипов…


Такие же, или подобные им, предложения ежедневно десятками приходят на мой электронный ящик. Мало кто смотрит на то, что BFM Group принципиально не занимается инвестиционным брокериджем. 
Увидели в контексте слово "инвестиции" - значит надо слать.

Встречаются, конечно же, и грамотные предложения, но они теряются на фоне сотен других, сразу же отправляющихся в корзину. 

Давно работая на инвестиционном рынке, и регулярно сталкиваясь с подобными деятелями, уже сложились общие типажи неадекватных стартаперов.

• Полусумасшедшие изобретатели чего-либо с прототипом, выполненным из дерева, прилепленным к нему дверным звонком и батарейкой, засыпающие инвесторов идеей о прорыве в нанотехнологиях. Вариант – обрывок бумажки, на котором от руки нарисована какая то схема, в которой они отчетливо видят супер идею по получению миллиарда долларов.
• Самовлюбленные дилетанты (У меня классный проект – дайте денег, расскажу подробности). 
• Вчерашние и сегодняшние подростки с микропроектами, таким же фаст-фуд образованием и никаким опытом. 
• Творцы-мечтатели, не признающие планов, бюджетов, отчетности, бухгалтерии, административно-управленческих функций. Они Творцы. А вы всего лишь инвестор. Вот и возитесь, вытирая им сопли.
• Неудачники, лентяи, маргиналы с идеями - либо украденными, либо непроработанными, либо нежизнеспособными, либо наивно рассчитанными на то, что бы впарить их инвестору и скрыться с деньгами.
• Вроде нормальные проекты в виде работающего бизнеса, где собственник заинтересован в привлечении стратегического инвестора для дальнейшего развития. После длительных переговоров и всестороннего аудита оказывается, что существует огромная кредиторская задолженность, имеющиеся на балансе недвижимые активы были введены в эксплуатацию незаконно, срок действия договора на земельный участок подходит к концу и пролонгации не подлежит, а с другими соучредителями присутствует неразрешимый конфликт интересов.


Надо признать, что встречаются и реальные стартапы с хорошей командой специалистов, глубокими предынвестиционными исследованиями и высоким потенциалом роста.
К сожалению, их, в самом лучшем случае, не более чем 5% от общей массы. 


БУМАЖКИ, С КОТОРЫМИ СТАРТАПЕРЫ ПРИХОДЯТ К ИНВЕСТОРАМ.

Что касается наличия у владельцев start-up проектов бизнес-плана, то в 95% случаев более-менее серьезные исследования не проводятся. Маркетинговые и технологические проработки отсутствуют как таковые. Финансовый план изложен в виде таблички из четырех строчек.

Очень часто приходится встречать бизнес-планы, в которых с момента принятия решения об отводе земельного участка – и до запуска большого завода в эксплуатацию проходит два-три месяца. 
Транспортные и складские издержки игнорируются по причине того, что о них даже не подозревают.
О сезонности сбыта и плановых остановках производства на этапе планирования никому думать не хочется.
Сырье приобретается по мере необходимости, а платежи за продаваемые товары поступают нескончаемым потоком по мере работы конвейера.
Стартапер желает, что бы все в его проекте было как в сказке. 
Махнул рукавом – и стоит завод огромный.
Дернул волосинку из бороды – и улетели его товары по воздуху в магазины, радостно делающие предоплату.


Проблема глобальная, и ее истоки кроются в нескольких вещах.

Во-первых, всеобщая привычка к тому, что банковская кредитная система носит формальный подход к обоснованию финансирования. Прежде всего, требуется ликвидный залог и кредитная история, а бизнес-план прилагается исключительно для проформы.

Во-вторых, в банках редко встречаются профессиональные инвестиционные аналитики, способные сквозь прогнозные финансовые показатели увидеть маркетинговые, управленческие и технологические аспекты бизнеса. Соответственно, потенциальному заемщику никто не может рассказать о его ошибках.

В-третьих, общая ограниченность и необразованность многих стартаперов. Отсюда факт того, что в интернете не протолкнуться от «готовых бизнес-планов», в которых, как финансовая модель, так и подытоживающие показатели основываются на каких то гипотетических, не известно, откуда взятых, исходных данных.

ПО ПОВОДУ "ВОЛКОВ"

В сети присутствует такое же огромное количество псевдоинвесторов. Псевдо - по той причине, что к инвесторам они имеют такое же отношение, как морская свинка что к морю, что к свиньям.
1. Мелкие лавочники, пытающиеся сами себе доказать, что у них настолько все классно, что пора диверсифицировать бизнес, и надувая щеки, рассматривать, чужие инвестиционные предложения. На самом деле денег у них не было никогда, нет, и не будет. Потешая свое эго, они будут долго задавать кажущиеся им значимыми мелочные вопросы. После многократных встреч и переговоров предварительно все одобряют, затем максимально оттягивают принятие решения, а когда наконец-то их телефон все же отвечает, заявляют, что проект им не интересен по причине того, что им ближе лавочный бизнес. 
2. Лауреаты папиной премии и граждане, успешно продавшие лишнюю квартиру или 2Га земли, доставшейся от распаевания. Это великие управленцы всех времен и народов. Страдают переоценкой своих возможностей и считают, что если они инвестируют в чей то start-up, стоимость которого на самом деле не превышает стоимость трехкомнатной квартиры, это дает им абсолютный карт-бланш на собственность и над проектом, и над его командой.
Как правило, деньги у них случайны, что с ними делать, они не знают, и такие проекты проваливаются, даже не дожив до точки безубыточности. Причем, валятся не из-за стартапера, а из-за идиотских инициатив таких вот горе - инвесторов.
3.Похитители идей. У данного вида Homo sapiens все в порядке. Собственники состоявшихся компаний с кризисом жанра в плане способности генерировать идеи. 
Да, у них есть опыт и финансовые возможности. Но присутствует и патологическая жадность вкупе с чувством собственной значимости. В результате, чем больше информации они получат от стартапера, тем проще им будет эту идею реализовать самостоятельно.
4.Мошенники и аферисты. Как правило, представляются инвестиционными брокерами, консультантами, посредниками. Требуют оплатить какие либо предынвестиционные услуги (изучение имеющегося бизнес-плана или инвестиционного меморандума, юридические услуги, нотариальное заверение, проведение due diligence, непонятная сертификация непонятно чего, страхование рисков, оплата приезда к вам гипотетического инвестора и т.п.). 
Следует знать простую вещь. Любые выставляемые условия о предоплате – это развод.
5. Форумы «бизнес - ангелов». Основное условие – плата за возможность презентовать свой проект перед аудиторией, состоящей из людей, чьих визиток стартапер никогда не увидит, а имен не узнает. Если продолжение разговора и последует, то с большей вероятностью «инвесторами» будут вышеописанные персонажи.

Весь онлайн инвестиционный рынок – на 95% огромная толпа шарлатанов и неудачников, у которых одна цель, что-нибудь впарить один другому.

При этом и адекватные инвесторы, и нормальные стартаперы при виде этой песочницы плюются от отвращения и становятся еще более осторожными в выборе стратегических партнеров. 

КАК ПРОИСХОДИТ НА САМОМ ДЕЛЕ?

На рынке более чем достаточно грамотных, имеющих хорошую репутацию инвесторов, успешно реализовавших не один проект.
Они, как правило, имеют четкие апробированные юридические схемы взаимодействия с владельцами проектов, при которых в равной степени защищены обе стороны.
Другой вопрос в том, что они редко размещают на досках и форумах предложения типа «инвестор предлагает финансирование».
Изредка в интернете проскакивают их объявления и прямые контакты.
Но гораздо эффективней получать информацию о потенциальных инвесторах из других источников. Это новостные сайты, пресс-релизы, аналитические материалы, использование социальных сетей (Facebook, Linkedin), офф-лайн контакты.

Как, в основном, работают нормальные крупные инвестиционные компании?

Прежде всего, рассматриваются только тщательно проработанные проекты, которые имеют под собой хоть какую-нибудь материальную основу.
Соответственно, существует порядок отсечения проектов на ранних стадиях (до выставления требования оплаты консультационных, инжиниринговых, аудиторских и оценочных работ).
Как правило, проекты отсекаются при их явной рыночной невостребованости, обязательствах и отягощениях соискателя, нарушениям юридической чистоты владения активами, а иногда – неадекватности инициаторов проекта.

Конечно, требуются определенные издержки на стадии процедуры независимой проверки (due diligence).
Но комплексная технологическая, финансовая, юридическая экспертиза производится только по факту принятия стратегического решения о финансировании.
При этом, у инвестора нет цели "зарубить" проект на этапе проверки, так как еще до начала ее проведения он начинает вкладывать свои деньги в работу (аналитики, финансисты, юристы, пр.). Основная цель проверки - оптимизация проекта.

Соответственно, у стартапера есть время на то, что бы проверить потенциального инвестора на предмет его истории, реализованных проектов, наличия активов и прочего.
В договоре на проведение подобных работ, который заключается между соискателем и инвестором, присутствуют определенные взаимные обязательства.
Со стороны соискателя – отсутствие скрытых факторов, которые не были озвучены на этапе ранних стадий изучения инвестиционного предложения.
Со стороны финансирующей стороны – обязательство при не обнаружении упомянутых факторов, обеспечить финансирование проекта в полной мере. И компенсация издержек соискателя при дальнейшем отказе в финансировании.
Проведению экспертизы предшествует подписание соглашения, в котором прописывается схема и условия финансирования, а также взаимные обязательства. 
Основное обязательство со стороны инвестора - осуществить финансирование проекта после получения положительного заключения независимой проверки. Отказ в финансировании возможен в случае, если в ходе проверки будет обнаружено, что соискатель намеренно вводил инвестора в заблуждение по поводу параметров проекта, оказывающих значительное влияние на его перспективы, либо он не осуществим по объективным причинам. 
Если обнаруживаются неточности в расчетах, возможности улучшить проект и т.д., то все эти вопросы решаются путем переговоров инвестора и соискателя. При взаимном согласии, все корректировки вносятся в бизнес-план, который является неотъемлемой частью финансового соглашения.

Как видим, все достаточно понятно и просто. Но пока с завидной регулярностью наступаем на одни и те же грабли, не стоит говорить о плохом инвестиционном климате. Разруха в головах, а не клозетах.

Андрей Стадник
Фрилансер. Координатор проекта

BFM Group Ukraine