!!!

Отже, що потрібно для того, аби встановити економічно обґрунтовані тарифи та при цьому провадити успішну технічну модернізацію ЖКГ? Для цього є одна необхідна передумова: глибоке реформування "правил гри" у всьому секторі. Тобто, інституційна реформа правовідносин між власниками, співвласниками, експлуатаційними організаціями, органами місцевого самоврядування, постачальниками послуг та іншими зацікавленими сторонами.

У сфері ЖКГ ми маємо справу з певним майном – приватним, комунальним, державним. Далеко не в усіх випадках можна чітко визначити, хто й у яких межах володіє певним майном і, відповідно, має ним опікуватися – особливо з огляду на те, що часто таке майно є спільним. Отже, і досі у питанні майнових прав є багато невизначеності. І поки ця невизначеність триватиме житлово-комунальне господарство України продовжуватиме котитися в прірву, адже невизначеність щодо власника здебільшого означає занепад майна.

Центральними питаннями успішної реформи ЖКГ є формалізація (реєстрація) майнових прав та впровадження ефективних механізмів прийняття легітимних колективних рішень щодо спільного майна. Також мають бути вироблені дієві механізми примусового виконання таких рішень. Ще раз повторюємо: проблеми ЖКГ в Україні спричинені саме невизначеністю ("розмитістю" та асиметричністю) майнових прав на будівлі (особливо, на житлові) і на комунікації, а також фактичною відсутністю механізмів ухвалення легітимних колективних рішень щодо спільного майна взагалі та багатоквартирних будинків зокрема.

ТОБТО, НАСПРАВДІ НІЯКОЇ "ПРОБЛЕМИ ЖКГ" В УКРАЇНІ НЕМАЄ – але натомість є проблема невизначеності майнових прав, яка автоматично породжує всі інші проблеми. Для прикладу візьмемо багатоквартирний будинок (схожою буде картина для будинку "багатоофісного" або "змішаного"). Такі будинки не обліковуються як цілісні майнові комплекси – хоча в дійсності це саме так. Щодо них не визначаються чітко частки кожного співвласника. Земельні ділянки, на яких розташовані ці будівлі, не виділені в натурі та не розмежовані. Такі майнові права, як володіння та користування, фактично не реєструються взагалі. Такою невизначеністю користуються органи місцевого самоврядування по всій Україні. Вони масово присвоюють собі майнові права, що належать громадянам, оголошуючи своїми рішеннями багатоквартирні будинки "комунальною власністю".

Це є прямим порушенням Рішень Конституційного суду України від 02.03.2004 р. та від 09.11.2011 р., частини 2 статті 382 Цивільного кодексу України. Згідно з ними, будинки та допоміжні приміщення є спільною власністю всіх власників квартир та інших приміщень в цих будинках, незалежно від підстав набуття прав власності.

Але крім того, що це є фактично незаконним привласненням, є й інша проблема. Органи місцевого самоврядування об'єктивно неспроможні ефективно керувати таким майном. І, на відміну від власників, вони не зацікавлені в утриманні будинків та інфраструктури у належному стані. Поняття "колективна приватна власність", або співвласність, яке є одним з ключових в цивільному праві будь-якої держави, відсутнє в Цивільному Кодексі України як таке. Також в українському праві є такий нонсенс, як "подвійна" та "потрійна" власність на один і той самий об'єкт, або його частини. Зокрема, до такої ситуації призводять взаємовиключні норми, які містяться в Цивільному кодексі України. Так, згідно частини 1 статті 384 Цивільного кодексу, будинок, споруджений або придбаний житлово-будівельним кооперативом (ЖБК), є його власністю (як юридичної особи). Згідно ж частини 3 цієї ж статті 384, у разі викупу квартири в такому будинку член ЖБК стає її власником. А згідно частини 2 статті 382 Цивільного кодексу, всі складові будь-якого будинку, в тому числі і того, який належить ЖБК, окрім житлових та нежитлових приміщень – належать на праві спільної сумісної власності саме власникам цих приміщень.

Жодного міністра юстиції ця проблема чомусь ніколи анітрохи не хвилювала і не хвилює. Також є багато будинків, забудовники яких оформили на себе права власності на ці будинки як на цілісні майнові комплекси. Згодом вони розпродали квартири та нежитлові приміщення в цих будинках, не анулювавши свої правовстановлюючі документи на весь будинок.

Створення інституцій для управління колективною приватною власністю як юридичних осіб особливої правової природи (ОСББ, кондомініумів, квартирних товариств, кооперативів, тощо) не є обов'язковим навіть за наявності значної кількості співвласників. Ухвалення легітимних колективних рішень без інституціалізації можливе лише консенсусом, тобто одноголосно (статті 358 та 369 Цивільного кодексу) , що є об'єктивно неможливим.

Наслідком цього є те, що практично 100% організацій, що обслуговують багатоквартирні будинки (комунальні та приватні ЖЕКи) – роблять це без будь-яких правових підстав. Така законодавча неврегульованість спричиняє нерозв'язувану плутанину щодо майнових прав, системно перешкоджає чіткому встановленню прав та обов'язків щодо управління, обслуговування та розпорядження будинками, що практично унеможливлює розв'язання проблем ЖКГ.

В умовах повної інституціональної невизначеності будь-яке бюджетне інвестування в ЖКГ позбавлене сенсу, оскільки без ефективного власника, здатного проконтролювати використання коштів, більше 90% цих коштів буде банально розкрадено. Про це свідчать численні кримінальні справи, фабула яких зазвичай стандартна:

(1) з бюджету виділяються кошти на ремонт будинку або кількох;

(2) ці кошти "освоюють" фірми, підконтрольні місцевим чиновникам;

(3) при проведенні будівельної експертизи з'ясовується, що фактично виконано робіт на 1/10 від прозвітованого;

(4) акти про виконання робіт в повному обсязі або підроблені, або дійсно підписані – або начальниками ЖЕКів, або навіть головами ОСББ чи ЖБК, які або корумповані, або резонно вважають, що краще 1/10 від ремонту, ніж нічого.

Світовий досвід показує, що лише інституції співвласників будинків здатні ефективно освоювати інвестиції в ЖКГ, причому лише на умовах співфінанування та/або низьковідсоткового кредиту. Ухвалення легітимних колективних рішень без створення юридичної особи є неможливим за визначенням.

В Україні наразі обидві можливі інституції співвласників (ЖБК та ОСББ) є так званими "рибами без трусів". Тобто юридичними квазі-особами незрозумілої правової природи з необов'язковим членством та фактично без власного відокремленого майна. А це призводить до численних зловживань з боку як мешканців будинків, в яких наявне ЖБК чи ОСББ, так і їх правління; до конфліктів з місцевою владою, з монополістами тощо, які нічого не отримують навіть при банкрутстві ЖБК чи ОСББ, оскільки що візьмеш з "риби без трусів"?

Наразі ці інституції об'єктивно нездатні, за нечисленними винятками, пов'язаними з суто особистісними якостями окремих осіб – ані ефективно управляти будинками, ані, тим більше, освоювати державні інвестиції в ремонт, модернізацію, енергозбереження тощо.

Згідно з Положенням про Міністерство юстиції України, Мінюст є головним органом у системі центральних органів виконавчої влади, зокрема, з формування та забезпечення реалізації державної правової політики, з питань державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, з питань реєстрації (легалізації) об'єднань громадян, тощо.

Є загальновідомим є те, що Мінюст фактично самоусунувся від розв'язання вищезазначених системних проблем.

Зрозуміло, що вирішити ці проблеми можна лише шляхом внесення змін до законів, що у компетенції ВР України. Але і на місцевому рівні дещо можливо зробити для початку.