Пожалуй, противостояние с соседями — это больная тема для многих наших сограждан. То они спать мешают, играя на фортепиано, то бегают, как стадо слонов, заставляя нас нервно поглядывать на пританцовывающую люстру, которая вот-вот рухнет, то ремонт у них начинается в 6 утра выходного дня. А некоторые и вообще могут уснуть в ванной, не закрыв кран. И сколько бы не иронизировали и не «анекдотизировали» подобный быт, на деле тем, кто с этим сталкивался хоть раз, особо не до шуток.
Испорченное имущество, потрепанные нервы — обратная сторона соседства. Безусловно, не все соседи — вредители, только и думающие о том, какую бы сделать нам бяку. Однако давайте попытаемся выяснить, что же все-таки делать, если соседи, к примеру, причинили материальный вред, залив квартиру, или мешают отдыху громкой музыкой?

Не будем искать легких путей, и рассмотрим варианты, при которых, чтобы уладить недоразумение, недостаточно пожурить соседей или, взывая к их совести, добиться компенсации. Возьмем ситуацию из жизни. Ваш сосед, который мало того, что громко слушает музыку, так еще и затеял грандиозный ремонт. И самое неприятное во всей этой истории то, что работает он в милиции следователем.

Негаторный иск или участковый?

Самый, пожалуй, известный нормативно-правовой акт, называемый в народе «закон против шума» это Правила пользования помещениями жилых домов. Так вот, в соответствии со ст. 9 этих правил, в жилых домах в будни с 22:00 до 8:00 запрещено громко петь и кричать, пользоваться звуковоспроизводящей аппаратурой и другими источниками бытового шума, а с 21:00 до 08:00 возбраняется проводить ремонтные работы, сопровождающиеся шумом. А в праздничные и выходные дни такие работы производить вообще нельзя. Хотя, если соседи из прилегающих квартир дали свое согласие, то ремонтировать жилье по выходным и в праздники можно. Однако при этом необходимо будет соблюдать так называемый «шумовой режим», поскольку он не должен превышать 45 дБА.

Первое, что следует сделать, если уговоры не помогли, — это вызвать милицию. Нарушение этих норм пользования помещениями будет квалифицироваться как административное правонарушение, оформить которое надлежит участковому. Правда, на практике первый раз нарушителей спокойствия прощают, а наказанием служит разъяснительная лекция. А еще практика показывает, что далеко не на всех неугомонных граждан, проживающих с вами в одном доме, имеет влияние участковый милиционер. Посему попытки утихомирить разбушевавшихся соседей милицией могут возыметь исключительно показательный характер, поскольку при нынешнем уровне коррупции и родственных связей рука руку моет. Но, как говорит народная мудрость, против лома нет приема, если нет другого лома. Поэтому, если уж так вышло, что соседом оказался человек, которого «крышует» участковый, то необходимо обратиться в прокуратуру (в обязанности которой входит контроль за соблюдением законности всеми гражданами Украины) и в письменном виде изложить ситуацию. Не факт, что это поможет на 100%, но на время сосед точно успокоится.

Можно попытаться и в суд обратиться. Римское право подарило нам замечательную штуку — негаторный иск. Древняя норма была отражена в ст. 391 Гражданского кодекса Украины «Защита права собственности от нарушений, не связанных с лишением владения». Согласно этой норме, собственник имущества имеет право требовать устранения препятствий в осуществлении им права пользования и распоряжения своим имуществом. То есть иск собственника об устранении препятствий, мешающих нормальному осуществлению права собственности, и является негаторным иском. Другими словами, негаторный иск — это вещно-правовой способ защиты права собственности. Если подойти с этой точки зрения, то производимый соседями шум является ни чем иным, как препятствованием нормальному использованию собственности в любое время. То есть если вы не можете спокойно посмотреть телевизор, отдохнуть в своей квартире из-за издаваемого соседями шума, то они нарушают ваше субъективное право на использование собственности, и теоретически шумным соседям можно предъявить негаторный иск. Другой вопрос, как к этому отнесется суд.

Всеквартирный потоп

Еще одна большая беда всех соседей — затопление квартиры. Согласитесь, терпеливо относиться к картине, когда обои отстали от стен, мебель испортилась, а полы вздулись, сможет не каждый. С правовой точки зрения возникают два нюанса: 1) как правильно оценить материальный ущерб и зафиксировать факт затопления и 2) что делать потом. Специалисты рекомендуют в день затопления или, в крайнем случае, на следующий день вызвать главного инженера ЖЕКа, и комиссия во главе с ним осмотрит квартиру и составит акт о затоплении. И помните, эта «процедура» является бесплатной. После этого следует составить так называемый «дефектный акт» и смету ремонтных работ. В этом вам поможет любая строительная компания, имеющая соответствующую лицензию. Пригодятся и любые расходные документы, если вы их сохранили. Например, чек, подтверждающий стоимость поклеенных неделю назад обоев. Когда обозначенные документы будут на руках, к ним следует приложить документы, подтверждающие право собственности на квартиру и справку из БТИ, и можно смело идти в суд.

Есть еще один вариант — страховка. Но эксперты рекомендуют застраховаться не только от «вытекания воды из канализационных и водопроводных систем» а также застраховать внутреннюю отделку и непосредственно вещи, то есть имущество. Но и тут есть свои нюансы, предупреждают страховщики. Страховая компания оплатит убытки только в том случае, если вы сообщите о затоплении в течении двух дней. Если же вы отсутствовали в затопленном помещении по уважительной причине и сообщили страховой компании об инциденте позже, вам придется доказать, что причина отсутствия действительно была уважительная — больничный лист, надлежащим образом оформленное командировочное удостоверение и т.п.

Казалось бы, наличие квартиры на праве собственности избавляет владельца от множества проблем. Не нужно думать о том, где и как добыть средства на покупку крыши над головой, не надо платить в никуда деньги за аренду чужого жилья – список «не надо» можно продолжать до бесконечности. Однако и собственникам жилых помещений (домов, квартир) порой приходится сталкиваться с массой вопросов, которые, в итоге, будут разрешаться судом. Речь идет о тех гражданах, которым «повезло» владеть, пользоваться и распоряжаться жилищем сообща, т.е. на праве совместной собственности. Ведь зачастую в квартире проживает несколько родственников, которые не очень-то и жалуют друг друга, а порой совместное проживание превращается в сущий ад.

Родственники – родственниками, а квартира-то одна

К этому разговору нас подтолкнуло письмо читателя, поднявшего довольно серьезную проблему, стоящую перед совладельцами жилых помещений.

Основной жилищный вопрос возникает не только, когда родственники получают право совместной собственности на жилье в результате наследования или дарения, но и в случаях приватизации квартиры в общую совместную собственность. Как указано в письме, имеет место такая ситуация. Трехкомнатной квартирой в столице владеют пятеро сособственников (две семьи) на праве общей совместной собственности. Эта квартира была в свое время приватизирована в общую совместную собственность всех пятерых проживающих, и в Свидетельстве на право собственности на жилье закреплено, что квартира, действительно принадлежит на праве общей совместной собственности гражданам 1, 2, 3, 4, 5 в равных долях. Отношения между проживающими в этой квартире, как следует из письма, совсем испортились, возникают постоянные ссоры. Одна из семей (мать и сын) занимают комнату и желают каким-то образом определить (выделить) свои части (каждый по 1/5 общей совместной собственности), продать их, выехать из квартиры и приобрести иное жилье. Остальные жильцы не дают согласия ни на продажу, ни на иное отчуждение части квартиры.

Вот и возникают вопросы: можно ли в судебном порядке определить одну или несколько частей (без выделения их в натуре) в имуществе (квартире), находящемся в общей совместной собственности, например, в связи с тем, что отношения между жильцами квартиры испортились, и совместное проживание стало невозможным? Существует ли еще какая-нибудь возможность или основание для того, чтобы в судебном порядке определить часть в имуществе?

Общая собственность как яблоко раздора

Как верно отметил сам автор письма, в соответствии со ст. 369 ГК распоряжение имуществом, находящимся в общей совместной собственности осуществляется по согласию всех сособственников. Поэтому без согласия иных собственников отдельный житель квартиры, приватизированной в совместную собственность, не может не только продать за деньги свою часть квартиры, но и даже не имеет возможность подарить свою часть собственным детям или оставить им в наследство (конечно, при условии, что остальные сособственники против таких сделок). Наш читатель справедливо ссылается и на ст. 370 ГК, которой установлено, что сособственники имеют право на выделение в натуре части из имущества, являющегося общей совместной собственностью.

«Однако, — отмечает автор письма, — на практике эту норму практически невозможно реализовать, т.к. в соответствии с п. 14 Постановления Пленума ВСУ от 25 мая 1998 г. № 15, квартира, находящаяся в общей совместной собственности, подлежит разделу в натуре лишь в одном достаточно редком случае – если возможно выделить сторонам изолированные жилые и иные помещения с самостоятельными выходами, которые могут использоваться как отдельные квартиры или которые можно переоборудовать в такие квартиры».

Действительно, как показывает анализ положений ГК и судебной практики, сособственник, выделяя свою долю в общей массе совместного имущества, становится участником долевой собственности, но если его доля, скажем, ничтожно мала, а он требует выделения ее в натуре, что делать нецелесообразно, то оставшиеся участники совместного имущества должны выплатить ему денежную стоимость его доли. Разумеется, при этом выделенная доля «приобщается» к их имуществу в равных частях. При всем этом не следует забывать и о том, что удовлетворить требования истца о выделении его доли в натуре (комнаты в квартире) суд вправе при наличии возможности осуществить перепланировку жилья с последующим выделением изолированных комнат (Постановление Пленума ВСУ от 04.10.1991 г. № 7 (с изм. от 25.05.1998 г. № 15 «О практике применения судами законодательства, регулирующего право частной собственности граждан на жилой дом»).

Выделение доли как способ решения проблемы

Думается, при желании «избавить» соседей по квартире от собственного общества не следует мудрить и требовать выделения комнаты в натуре. Достаточно заявить иск о выделении доли в общем совместном имуществе. Ведь в случае выделения доли из такого имущества считается, что доли каждого из собственников в праве общей совместной собственности равны, если иное не установлено соглашением сторон, законом или решением суда. Таким образом, выделив собственную конкретную долю в общей совместной собственности, сособственник становится «дольщиком», т.е. право собственности на квартиру распределится следующим образом: тот сособственник, который выделит свою долю в общем имуществе (комнату в квартире) по отношению к остальным проживающим совладельцам, будет владеть комнатой на праве общей долевойсобственности. Оставшиеся соседи (между собой!) сохранят право общей совместнойсобственности на квартиру.

Для чего нужно выделить долю и преобразовать свое право в совместной собственности на долевую собственность? Для того, чтобы получить право распоряжаться своей долей имущества без согласия остальных проживающих. Такое утверждение основывается на ст. 356 ГК, согласно которой собственность двух или более лиц с определением долей любого из них в праве собственности является общей долевой собственностью. Далее, став участником долевой собственности, полномочия такого сособственника подчиняется требованиям ст. 361 ГК: «совладелец имеет правосамостоятельно распорядиться своей долей в праве общей долевой собственности».

Правда, чтобы продать свою комнату, необходимо придерживаться правил ст. 362 ГК, согласно которым в случае продажи доли в праве общей долевой собственности совладелец имеет преобладающее право перед другими лицами на ее покупку по цене, объявленной для продажи, и на иных равных условиях. Поэтому продавец доли обязан письменно сообщить остальным сособственникам о намерении продать свою долю, указав цену и прочие условия договора. Причем, согласно ст. 84 ЗУ «О нотариате», Инструкции о порядке совершения нотариальный действий нотариусами Украины, доказательством уведомления участников общей долевой собственности о последующей продаже доли может быть свидетельство, выданное нотариусом о передаче им заявления продавца, заявление участников права общей долевой собственности с надлежаще удостоверенными подписями об отказе от осуществления права преимущественной покупки доли с указанием условий продажи.

В том случае, если совладельцы отказались от своего права на преимущественную покупку или не осуществят свое право относительно недвижимого имущества на протяжении одного месяца, то «дольщик» вправе продать свою долю иным лицам. Названное требование закона необходимо реализовать, т.к. несоблюдение оного дает право оставшимся совладельцам предъявить иск в суд о переводе на них прав и обязанностей покупателя. Да, кстати, в этом случае истцам будет необходимо (ч. 4 ст. 362 ГК) внести на депозитный счет суда денежную сумму, которую по договору должен уплатить покупатель. Следует помнить и о том, что для таких категорий дел установлен специальный срок исковой давности – один год.

Именно так надо поступить тем, кто хочет продать свою комнату, находящуюся в общей собственности. Тем гражданам, кто намерен подарить свои метры (или завещать) следует поступить также, т.е. для начала стать совладельцем в праве общей долевой собственности, а затем, реализовывая свое право, предусмотренное ст. 361 ГК, подарить долю в квартире.

При дарении части дома спрашивать разрешения у сособственников не нужно

Довольно интересное дело (№ 2-1618/10) о признании договора дарения недействительным, переведении прав и обязанностей покупателя с выплатой стоимости части дома рассматривалось в июне этого года Шевченковским райсудом г. Запорожья.

Истец обратился в суд с иском, в котором указал, что он является собственником 7/8 части жилого дома, а ответчик без надлежащего предупреждения его как совладельца, распорядился принадлежащей ему частью дома и подарил ее лицу, не являющемуся родственником. В связи с изложенным заявитель просил суд признать договор дарения недействительным, перевести на него права и обязанности покупателя 11/18 часть указанного дома, выплатив одаряемой (привлечена также на сторону ответчика) 38 384 грн.

В ходе судебного слушания, истец пояснил, что в 2005 году ответчик предлагал ему выкупить часть дома за 10 000 долларов, но в то время он не мог найти такую сумму и попросил ответчика отсрочить продажу. В октябре 2009 года ответчица пыталась вселиться в спорное домовладение, сообщив при этом, что она купила часть дома. В свою очередь, ответчик, возражая против иска, сообщил суду, что владел частью дома, однако жить там он не смог из-за конфликта с истцом. В 2005 году он пытался продать дом за 10 000 долларов (50 000 грн.), уведомив истца о продаже, однако тот отказался. Поскольку истец конфликтный, ответчик решил подарить свою часть родственнице его знакомой девушки, которая в то время нуждалась в жилье. При этом ответчик заявил, что никакой продажи принадлежащей ему части дома не было, денег он не получал. Таким образом, ответчик реализовал свое право собственности и распорядился принадлежащей ему частью дома на свое усмотрение.

Допрошенная в зале суда ответчица также просила суд отказать в иске и пояснила, что она нуждалась в жилье, и друг ее родственницы решил подарить ей часть дома, на что та и согласилась. Договор дарения оформляли в нотариальной конторе. Однако истец не пускал ее в дом и в октябре 2009 года, ответчица пыталась вселиться в дом при помощи участкового инспектора, но истец в дом ее не пустил. Ответчица утверждала, что она не говорила в присутствии иных лиц о том, что купила часть дома.

И что же суд? Суд решил, что исковые требования не подлежатудовлетворению. Так, судом было установлено, что спорное домовладение принадлежало на праве общей долевой собственности сторонам: истцу – 7/8 частей, а ответчику – 11/18. Согласно договору дарения от 24.06.2009 г., ответчик принадлежащую ему часть дома подарил ответчице. Статья 361 ГК дает право совладельцу самостоятельно распоряжаться своей частью в праве общей долевой собственности, что и сделал ответчик, подарив принадлежащую ему долю. Суд также признал действительным оспариваемый договор дарения, установив, что он был заключен с соблюдением требования законодательства. Кстати, суд посчитал, что «истец не может быть даже заинтересованным лицом по договору дарения, поскольку отчуждение доли в общей долевой собственности путем удостоверения договора дарения не требует согласия или разрешения совладельца».

Читайте также по теме:

Схему покупки квартиры в новом доме можно разделить на три этапа. В первую очередь вам нужно выбрать один или несколько районов, где вы собираетесь прожить ближайшие годы. Затем из множества столичных компаний, декларирующих строительство недвижимости в столице, стоит выбрать надежного застройщика, который исполняет свои обязанности не только на бумаге.

Смотрим новострой

На сегодняшний момент больше ценятся дома, которые уже сданы или находятся на окончательной стадии строительства. Дело в том, что задержки в сроках сдачи объектов в эксплуатацию даже в докризисные времена не были чем-то из ряда вон выходящим. Люди в среднем ждали по 3-6 месяцев сверх тех сроков, что оговаривал договор. Если приплюсовать к этому еще 3-6 месяцев, которые тратятся на ремонт квартиры, то вам придется где-то жить еще год после предполагаемой сдачи дома в эксплуатацию.

Относительно материалов, у покупателя выбор не так уж и велик: кирпич или панель. Здания из панелей строятся намного быстрее монолитно-каркасных зданий. За счет этого их цена как минимум на 15-20% ниже кирпичных аналогов. Это плюс. Но есть у них и минусы. Во-первых, сделать перепланировку в панельной квартире намного сложнее, ведь несущие стены там убирать нельзя. Во-вторых, у них худшая внутренняя звукоизоляция и более холодные внешние стены. Кроме того, сами квартиры в таких домах по площади меньше, чем в монолитно-каркасных. Но для кого-то это может быть и плюс, если денег на большее по площади жилье не хватает. Ведь ипотечные кредиты для украинцев остаются малодоступными.

Подбираем квартиру

После выбора дома и количества комнат в будущей квартире у покупателя могут возникнуть еще несколько вопросов. Например, стоит ли переплачивать за вид из окна? Думаю, многие читали в объявлениях, что продается так называемая видовая квартира.

Специалисты уверены, что если у вас перед окнами пустырь или парк, то платить дополнительную сумму не стоит. Все чаще их застраивают новыми и новыми домами.

С точки зрения сторон света традиционно котируются восток и запад. Если квартира находится на верхнем этаже, главное, чтобы солнце не светило весь день. Летом там невозможно будет жить.

Также стоит подумать об этаже. Многие любят смотреть на город свысока. Но не исключено, что вам придется столкнуться с проблемами, если, к примеру, отключат лифт.

Ищем застройщика

Постарайтесь выяснить всю информацию о компании, которая будет строить ваш дом. Первым делом загляните в Интернет. На сайте застройщика можно ознакомиться с его историей, объектами, которые он строит, а также узнать о планировках предлагаемых квартир. Некоторые компании каждый месяц размещают свежие фотографии и даже видео, иллюстрирующие состояние строительных работ.

После этого идите на специализированные форумы, где общаются покупатели квартир в тех или иных домах. Там можно познакомиться с будущими соседями, узнать обо всех слухах, которые ходят вокруг данного дома, прочитать хронологию стройки других домов этого же застройщика. И не стоит недооценивать силы Интернета. Именно через форумы жертвы скандала со столичным «Элита-центром» выяснили о двойных продажах квартир. Ну а почитав о качестве отделки в уже сданных домах, вы сможете прикинуть, сколько денег и времени займет ремонт.

Затем необходимо сходить на стройку. Желательно это сделать в рабочее время, чтобы увидеть, сколько людей находится там, подвозят ли стройматериалы, работают ли башенные краны.

Не поленитесь заглянуть и в офис застройщика. Попросите показать все необходимые документы (см. список). Поговорите с сотрудниками и обязательно возьмите стандартный договор домой. В спокойной ситуации вы сможете его прочитать и проконсультироваться с юристом.

ДЕНЕЖКИ

Кредиты остаются недоступными

К сожалению, тем покупателям, которые не могут скопить всю сумму на покупку жилья самостоятельно, приходится договариваться с застройщиками о рассрочке или одалживать средства у родственников, ведь ипотечное кредитование в банках на сегодня не выглядят привлекательно. Так, первоначальный взнос составляет около 50%. А реальные ставки — около 25% годовых в гривне. Напомним, что валютное кредитование до сих пор находится под запретом. А если учесть, что гривна с начала года укрепляется, то заем на таких условиях вряд ли можно назвать выгодным. По подсчетам специалистов, на первичном рынке жилья под залог приобретаемой квартиры кредитуют только шесть финучреждений.

ЕСТЬ ВОПРОС

Какие бывают схемы приобретения жилья?

Наиболее распространенная схема покупки жилья — вложение средств через фонды финансирования строительства (ФФС). Такие организации заключают договоры с покупателями, распределяют средства строительной фирмы и контролируют выполнение работ. Недавно ВР обязала вести расчеты с управляющими фондов финансирования строительства (ФФС) исключительно в безналичной форме, а также запретила последним выделять деньги на строительство жилья до получения застройщиком всей разрешительной документации, дающей права на строительство. Хотя все равно покупатель приобретает не саму недвижимость, а сертификаты фонда. Их он впоследствии обменивает на квадратные метры в новом доме. Но если застройщик не продаст все квартиры, то строительство может затянуться.

Еще один инструмент покупки недвижимости — целевые облигации, выпускаемые застройщиком. После завершения строительства компания погашает облигации, передавая заказчикам во владение жилье, обеспеченное необходимой инфраструктурой. В договоре должно быть четко прописано, каким станет дом, где он будет находиться, указаны сроки окончания строительства. Правда, и тут есть свой минус — если компания в процессе строительства объявит о дефолте, владельцы облигаций могут рассчитывать на возврат только сумм, эквивалентных номинальной стоимости ценных бумаг, купленных, возможно, несколько лет назад.

КСТАТИ

За сделками будет следить финансовая разведка

Если операция с недвижимостью превышает сумму 400 тыс. гривен, ее нужно будет фиксировать в финансовом мониторинге. Такая норма вступает в силу 21 августа. Кроме квартир, нотариусы будут обязаны информировать Госфинмониторинг о сделках с земельными участками, объектами незавершенного строительства и теми, которые подлежат регистрации в Государственном реестре недвижимого имущества. Особых сложностей для честных граждан этот закон не представляет. Но если ваше жилье будет покупать юридическое лицо, которое проводит наличные расчеты, да еще и зарегистрировано в офшорной зоне, то такая сделка попадет в поле зрения ведомства. Специалисты пока с осторожностью оценивают последствия введения этого закона, ведь, кроме нотариусов, о таких сделках должны будут сообщать и риелторы. А как им собирать данные о клиентах, закон умалчивает. Поэтому в первые дни его введения может возникнуть неразбериха.

НА ЗАМЕТКУ

По вашему требованию компания-застройщик обязана предъявить:

— свидетельство о регистрации и устав компании;

— справку из налоговой о том, что данное юрлицо платит налоги;

— лицензию на строительную деятельность;

— проект застройки, утвержденный органами архитектурно-строительного надзора (пакет технической документации: поэтажные планы здания, проектную документацию);

— государственный акт на право владения земельным участком или договор аренды земельного участка;

— разрешение на строительство конкретного объекта на данном земельном участке, выданное органом исполнительной власти;

— заключение комплексной инвестиционной экспертизы проекта строительства.

Читайте также по теме: